还记得去年引起热议的＂法拍房大户楼盘＂洪锦国际小区吗？近日，在京东司法拍卖平台上，该小区又有150套清水住宅房源进行了司法拍卖。 和去年起拍单价1.36万元/㎡的150套房源全部拍出不同，这批起拍单价1.38万元/㎡、建面约130㎡的房源，最终拍出116套，流拍34套；拍出房源的成交价均远低于市场评估价，其中61套是以起拍价成交。 今年6月10日拍卖出去的部分房源 1
洪锦国际位于天府新区华阳大道四段与二江路二段交叉路口，距离地铁1号线华阳站约600米，距离南湖公园约1公里。这里是传统的华阳老城区，周边的自建房与市政办公大楼次第分布，烟火气十足。 洪锦国际 该小区所处地块已经成交长达10余年，由于开发商的资产问题，导致开发一度停滞。项目于2018年取得建筑规划许可证，共规划了3栋住宅楼，目前已经封顶，仍在施工中。整个项目并不大，占地约21.9亩，容积率为5。 据发哥了解，楼盘在2018年11月被成都市双流区人民法院查封，准许四川益瑞房地产发展有限公司和垫资方共同协商开发，在查封期间，不能售卖。而后，双流区人民法院和四川益瑞房地产发展有限公司对这个还没开过盘的小区房源进行了司法拍卖。 去年贴在项目围挡的公告 2
去年9月，这个之前并不为人们知道的楼盘首次在京东司法拍卖平台上挂出150套房源，包括建面约68平米套二、建面约115㎡的套三和建面约104㎡的套三，共三种户型，为2T6户分布。因为户型和楼层不同，每套起拍总价也不相同，折算下来，起拍单价约为1.36万元/㎡起，整体看来定位较为刚需。 去年部分房源拍卖截图 彼时，成都尚未将法拍房列入限购名单，凭借＂天府新区、不限购、起拍单价1.36万元/㎡＂等标签，再加上各路法拍房中介的大肆宣传，让该小区的这批法拍房源吸引了大量眼球。 而后的拍卖结果也印证了市场热度：首批150套房源最终全部顺利拍出，大部分房源成交总价都高于起拍价，在100-160万左右，更有部分房源的成交总价高于市场评估价。 发哥在拍卖网站上看到，去年10月10日结束的多场拍卖中，该小区3栋1单元有好几套建面68㎡的房源，起拍总价为93万元，市场评估价约108.38万元，最终成交价在109.5-111.5万元左右，均高出市场评估价。 3
今年4月底，京东司法拍卖平台上又挂出了洪锦国际小区的法拍房源。这一批清水房源共有216套，分4次进行拍卖，其中5月20日拍卖50套，5月31日拍卖50套，6月10日拍卖50套，6月21日拍卖66套。 本批次所有房源均为同一户型，建面约为130㎡，三室两厅两卫，市场评估价在210万左右（因楼层朝向不同，每套房源评估价略有不同），起拍价格从178.06万到178.66万不等，折算下来，起拍单价约为1.38万/㎡。 从5月20日、5月31日和6月10日已拍卖的150套房源情况来看，整体度都不如去年那批高，很多房源都只有1人报名竞价，最终共有116套拍出，其中61套是以起拍价成交；另有34套流拍。 这批成交的116套房源中，成交总价最高是6月1日拍出的小区2栋1单元16楼的一套房源，这场拍卖共6人报名，竞价28次，成交总价为191.56万，比起拍价178.06万高出15.5万元，比市场评估价209.48万低近18万。而在5月20日的拍卖中，同样户型的最高成交价为184.56万，低于市场评估价约25万。 4
对于同一小区两批法拍房源集中拍卖的不同结果，有业内的专业人士表示，＂虽然总价100多万买入天府新区是这批法拍房源的一大卖点，但今年的情况不同去年，热度下降也在意料之中。＂ 该名人士表示，洪锦国际小区地处天府新区华阳板块，虽然生活氛围比较浓厚，但是由于区域规划比较早，周边建筑老旧、街区也较为拥堵，因此从居住舒适度来看，并不那么好。不过，去年这批法拍房的卖点是不限购，再加上户型相对较多，最小建面仅68㎡，买入总价最低仅需要100万左右，因此吸引了大批购房者。这其中，还有一部分是来自非成都区域的购房者，他们没有资格，又想给子女买房，因此选择了法拍房。 今年3月22日成都出台楼市新政，将法拍房列入限购范围，这就限制了很多非成都区域的购房者；而今年这批房源都是建面130㎡的户型，总价相对更高，再加上该楼盘未能修建完工，还存在抵押情况，购买时必须全款，不能贷款，且竞拍成功后要限售3年等因素，对于有房票、有预算的购房者而言，他们也会从多方面加以权衡和比较，不会轻易下手，由此而导致市场度降低，最终出现流拍也在意料中。 洪锦国际周边 而发哥也注意到，洪锦国际周边二手房行情与该小区的法拍房源单价差距并不算大。房龄稍老的金秋家园二手房均价在1.1万-1.3万元/㎡左右，双兴名居二手房均价在1.1万元/㎡左右；房龄较新的南阳盛世二手房单价略高，在1.6万元/㎡左右，但考虑到洪锦国际法拍房不能贷款，其实价格优势也就不算特别明显了。 接下来，洪锦国际还有66套房源将进行司法拍卖，结果如何，发哥将继续。 - END -
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