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1平方英尺等于多少平方米(平方英尺和平方米换算)

  文/谢逸枫
  当前全球房价上涨创20年规模最大,45年最快速度。经合组织(OECD)数据显示,涵盖的40个国家今年一季度房价,只有3个国家的实际房价下降,是2000年有追踪数据以来最少的一次。OECD国家的年度房价涨幅在今年一季度达到9.4%,为30年来最快增速。
  KnightFrank的全球房价指数表明,全球房价正以2006年第四季度以来的最快速度上涨。该指数涵盖了全球56个国家和地区的平均房价,数据显示,在截至2021年3月的一年中,全球房价上涨了7.3%。其中,有13个国家的房价上涨达到了10%以上。
  Knight Frank全球房价指数显示。截止2021年3月,在过去的12个月中,全球房价平均上涨7.3%,创下自2006年以来的最大涨幅。欧洲国家几乎垄断了房价涨幅榜,其中,涨幅最高的国家是土耳其,房价涨幅高达32%。这是自金融危机之后,房价涨幅最大的一次。
  美国5月现存房屋销售的中间价为35万美元,较去年5月上升25%,创下了30年来最快的上涨速度。英国、韩国、新西兰、加拿大和土耳其的房价保持强劲增长。全球实际房价正以45年有记录以来的最快速度上涨。美国达拉斯联储汇编的数据显示,房价同比上涨6%以上,超过2005年和1989年的峰值。
  美国达拉斯联储汇编的数据显示,目前美国和加拿大房价分别以23.4%和20%领先全球。如果房价继续走高、销售保持强劲,加拿大很可能超过美国,重新成为全球房价最快飙升的国家。经济合作与发展组织,简称经合组织(OECD),目前共有38个成员国。
  美国6月楼市降温,新房销售量同比下降19.4%,环比下降6.6%,达到了疫情以来的最低水平。新房价格的中位数同比增长了6%。OECD国家的房价上涨幅度已超过收入涨幅,使得买房更加困难。更致命的是,房价的上涨最终也会带动租金的上涨,使低收入群体的居住也更加困难,加剧经济不平等。
  根源于疫情爆发之下的货币与财政刺激、历史低位的贷款利率与低成本、储蓄上升、新增土地与商品住宅供应下降、商品住宅库存不足、居家办公催生的房屋需求、建筑材料成本上涨,共同推动了全球房价的飙升,如今房价都处在上升中。
  全球房价停止上涨的脚步,关键是欧美的疫情逐渐消退乃至结束、储蓄率下降、经济苏复和刺激的货币、财政政策的退出、贷款利率上升(加息)、被疫情扰乱的全球供应链未来恢复、土地与商品住房供应复苏、建筑材料价格下降、商品住宅库存的补充。
  1997年、2008年房贷引起的次贷危机,爆发的全球金融危机,已经令各国央行更加重视房价。美联储的央行政策不能直接控制房价,但是可以决定货币、利率的调整,唯有密切房价的动向。欧洲央行的措施则更为具体,已经要求欧盟各国统计机构将房价纳入通胀指标。
  以平均价、套均价论,对比发达国家的房价,中国房价太暖心,很合理。按照上半年全国平均房价(642个城市)才一万元多一点,剔除75个万元房价城市,平均房价在7000元一平以下,与美国等发达国家主要城市房价比较,便宜一倍以上,套均价更是二倍以上。
  由于住房福利、经济收入、房贷、税收,建安、地价、材料等成本的不同,中国大城市房价对于普通的工作者而言,购买压力大。即使中国房价对比美国等发达国家主要城市,比较低,只是相对而已,因为中国642个城市,万元以上的城市仅仅75个而已。
  值得注意的是中国房价与发达国家房价还存在几个不同之处,影响到对房价的研究判断。主要是国家之间的经济、土地、市场、房地产、产权、统计、定价、税收等制度不同,对房价的统计自然不同。因此,区域差异的因素,导致国家之间的房价差别大。
  首先是不同的房价定价基础。中国是房产与地产、土地所有权与房屋所有权分离(土地只有使用权)、公家土地所有权、70年使用权。美国等国家都是房地产一体、土地房屋产权一体、私家产权、永久产权。简单地讲,中国房价,只包括土地使用价值部分,美国等国家包括完全土地产权价值。
  其次是不同的房价数据、样本来源。中国的房价数据来源,主要是国家统计部门、地方住建部门的为主,这个房价数据,一个是国家统计部门的70城房价,是指数价格,一个是国家条件部门的全国平均房价数据,是绝对价格。一是地方住建部门的网签房价数据,是一种数据扭曲。
  绝对价格、网签价格的统计数据,来自住建部门的网签价,因为阴阳合同现象,网签价基本上都大大低于实际成交价格,同时网签价易到供需、结构、人为的因素影响。最主要是网签数据存在严重的滞后性,与市场走势难有同一性,只可作为市场的参考数据。
  房价数据的样本,直接影响到房价。中国的住房、房子类型多,有高端的楼盘,有低端的楼盘,有保障性的住房,有非保障性的住房,有限价的住房,有限涨幅的住房,有完全产权的住房,有半产权的住房。特别是房子的类型,市场上超过20种以上。
  美国等发达国家的房价统计数据,主要是来源于官方、协会,还有是民间机构,以房价指数为准,采取房价中位数的值,去掉最高、最低价,按照楼盘成交的中位价格数据为基点。因此,房价的统计来源、口径、数据采集方式的不同,结果自然是不一样的。
  再次是不同的房价统计口径。世界各国缺乏统一的、权威的房价官方数据,因为统计机构、数据来源、样本口径的不同,假如强行直接比较,缺乏科学性、客观性、合理性的市场机制,没有真实性、市场性可言。中国国内以70城和百城、288城房价的样本城市相对较多。
  中国642个城市,只有70城市、100个城市、288个城市,实施房价统计。同时包括各种类型的商品房,半商品房包含保障性的。而美国,最常用的标普/凯斯-席勒房价指数只统计20个城市,而且只统计独栋和联排别墅。说明国家之间、国内之间无法进行直接、完全、正确的对比。
  其四是不同的房价面积算法。中国的房价是按照建筑面积计算的。住宅建筑面积既包括住宅使用面积,又包括墙体占用面积,还包括公摊面积,楼道、阳台等。而美国、英国按照实际使用面积计算,等于实用面积减去墙占面积,即实际可使用的住宅面积。
  目前中国住宅的实用面积住宅得房率看,基本上是70%-75%,意味着国外70平方米到75平方米的住宅房子,相当于中国国内100平方米。因此,中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价,这至少要比原有的房价数据高出25-30%。这就是实际居住面积和建筑面积之比。
  其五是不同的房子持有成本。中国现行房地产税费主要体现在交易环节,多为一次性成本。只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的。房产税目前只有在上海和重庆进行试点,还未全面推出,说明中国房屋持有几乎无成本的计算。而房地产税未开征。
  国外房地产税费主要在持有环节,持有成本较高,德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税,需要在持有期间缴纳。北京一套100平的房子持有成本只有每年四五千元的物业费,美国华尔街FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费,折合人民币年均持有成本13.47万元,这是隐性的"房价"。
  其六是不同的房价区域结构。中国是发展中国家,2020年城镇化率才63.89%,比发达国家80%的平均水平低了16.11%,与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。到2035年,城镇化率将达75%至80%,新增近4亿城镇居民,达到发达国家同等水平。这个16.11%,还需要15年到20年以上。
  目前中国区域发展极不均衡,城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大。同为省会城市,杭州均价6万,乌鲁木齐均价在6千,相差有十倍。发达国家城镇化率基本都在70%以上,不像国内分化这么严重。如果比较整体房价,中国房价会被部分落后地区以及农村拉低,掩饰大城市的高房价,和实际情况不符。
  其七是不同的房价计价单位。世界各个国家看,采用房屋面积度量单位千差万别。中国国内是平方米。而国外的美国和英国是平方英尺,日本和韩国是平,都需要经过一定的换算,无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米,1坪约等于3.31平方米。说明面积度量单位差别大。
  总结看,中国房价与世界各个国家的房价对比,其最大的意义是可以为中国房地产市场研究,提供更多的市场、数据参考价值,却不能作为说决定购买投资的数据参考。于发展中的国家中国而言,房地产市场处于发展中阶段,需要完善。

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