鑫兆雅园（鑫兆雅园北区二手房出售）

　　鑫兆雅园（鑫兆雅园北区二手房出售）
　　最近收到了不少朋友的私信想了解一下南三环宋家庄这一片是否值得购买、这个地段为什么价格相对其他地方低等等，那作为现在住在宋家庄的李富贵本贵在这写一篇宋家庄区域的测评以及居住体验，由于篇幅有限，如有没有提到的还望各位看客老爷海涵~至于标题中提到的单价3万多的商品房，后边我也会说到。
　　首先区位上，宋家庄区域地处南三环与四环之间，一条榴乡路贯穿南北，位置这些不过多赘述。但在我看来宋家庄最出名的还是宋家庄交通枢纽站。您要问北京地铁早高峰进站量最高的车站是哪座，是龙泽？天通苑？还是西直门？如果我告诉您这些都不是，而是宋家庄，那您会不会觉着惊讶？根据《2020北京市交通发展年度报告》,2019年宋家庄站以日均早高峰进站量2.62万人次、换乘量6.07万人次分别位于两大榜单之首。
　　这种情况并非偶然。其一，就宋家庄区域整体来说，它的体量比较大，居住密度较高，区域内涵盖了例如体量最大的宋家庄家园经适房小区和政馨园一二三区和鑫兆雅园这些早一些的小区，还有鲁能钓鱼台美高梅、金茂府等等高端住宅小区，说白了这些小区都是围着宋家庄地铁站的，好多小区出了小区走个几分钟就到地铁站了。其二，由于宋家庄区域内部类似顺八条、横七条等道路并不宽敞，基本上都是只有对向的两条车道，而且还需要过公交车，所以高峰时段道路拥堵是不可避免的，这也是导致周边大部分居民出行更加依靠地铁。其三，宋家庄交通枢纽站拥有10号线、5号线、亦庄线三轨交汇，尤其5号线和10号线都是客流量较大的线路，去CBD等地方也非常方便。再加上像684、12、7路等公交线路的加持，使得宋家庄区域的出行更加方便。
　　交通说完了，咱们来聊聊配套。宋家庄区域内有物美、顺天府等超市，还有一些卖菜的大棚，买菜甭管从哪个小区走，一般走个三五分钟都能到。另外像一个比较大的商业就是首开福茂，内含超市，购物，餐饮。说实话，平时我也就吃饭逛超市会去那里，要说购物，我真不会去，因为品牌实在少。吃饭我偶尔会去商场三层，但是可选余地也不多，其中绿茶餐厅算平时人是比较多的。另外吃饭的话像扑满山商城里的餐饮就比较多了，而且这俩地儿都设有地铁进出站口。再或者，您沿着顺八条一直走，一条街的饭馆，烤串、火锅应有尽有。像购物的话，坐地铁15分钟左右，或者开车顺着榴乡路一路向北，到东单崇文门什么的特别方便。总之，要说生活，宋家庄真是太合适了。
　　最后言归正传说回置业方面，前面也提到过宋家庄区域的几个小区。其中体量最大的小区是宋家庄家园经适房小区，2010年左右建成。小区分为四个区，13栋楼，总高25层左右，基本都是三梯十二户的配置，每个区都有单独的小院，小区中间有健身器械，篮球场等，物业费一块多钱，户型的话就太多了，一居到三居都有，整体均价在5万左右。比如现在在售有一套满五唯一，68㎡的两居，报价305万，但是问题来了，这个小区是08年以后的购房合同，买房要交差额70%的综合地价款，您不会算不要紧，就是在报价的基础上加100万就行了，低首付高贷款就别想了，贷的越高税费越高，也就是说这小区对低首付刚需上车的客户其实并不那么友好，50㎡左右的一居基本上报价在290万左右，70㎡左右两居基本上在430-460万左右，89㎡的三居报价在470万左右，满五唯一全下来的话按我刚说的加100万的税基本差不太多。至于这小区值不值得买，还得看您自己需求了，如果论地段还有方便程度上来讲，宋家庄家园算比较无敌的，但是这高昂的税费确实是吓退了一大批人。
　　另一个比较大的经适房社区是政馨园的三个区，一区有4栋楼，两梯四户板塔结合楼和两梯八户塔楼都有；二区有两栋楼，分别是两梯八户和三梯十户；三区有7栋楼，有些一梯四户的楼，与宋家庄家园不同的是，政馨园小区的税费相对较少，10%的综合地价款。35㎡-45㎡左右开间一般报价270万左右，但都是朝北的。57㎡左右朝南一居报价基本在310万左右，95㎡左右的两居报价大概在490万左右，由于户型实在是太多了，我就不一一说了，基本上政馨园小区整体均价在5.2万左右，总体来说这小区刚需或者刚改的话都可以考虑一下。
　　当然了，宋家庄也有比较不错的商品房小区，比如鑫兆雅园小区，由北京城建开发，2003年左右的小区，分南北两个区，北区5栋楼，南区9栋楼，小区内有6层没电梯的板楼，一层三户；有南北通透户型。也有总高20多层的两梯六户塔楼，朝向就东西南北都有了。出小区就是地铁站，小区外底商也挺多的，往东过一条马路就是北京金茂府，往北过马路是首开福茂，鑫兆雅园均价在6.2万左右，一居在56㎡左右，基本报价在350万多些，两居70-90多平米的都有，您就按均价6万算就行了，商品房小区，也没什么多余的税费。
　　说了这么多，您可能想问了，宋家庄单价3万多的商品房在哪呢？您记着我在文中多次提到的扑满山么？其实扑满山也是个商品房小区，白话讲叫70年产权公寓。小区一共三栋楼，两栋18层的公寓楼，三梯八户，4层以上为70年产权公寓，一栋16层的写字楼，地下一层至地上三层均为商业用房。您可能要问了，什么叫70年产权公寓？其实70年产权公寓性质就是住宅，可以正常贷款，性质上和住宅没有任何区别。不同的是，这种公寓公摊特别大，梯户比也高的离谱，甚至有些地方两梯28户的都有，说实话要是住的话，一点居住体验都没有，而且一般情况下这种公寓里人员杂乱，买来的人基本都是出租，自住的不多。但是一般情况下这种房子租金都比较高。说实话，自住的话，就算价格再便宜，咱也别买了，买了不说后悔，但是住起来可能真不舒服。
　　宋家庄附近高端的小区类似鲁能钓鱼台美高梅还有北京金茂府，在这里我就不做为重点具体去说了，美高梅大部分都是商住，均价大概在8万多，也有住宅，但是二手现在没有在卖的。北京金茂府二期新盘基本上在11万左右，改善来讲是不错的。总之，整体来说宋家庄的优势在于交通便利，配套成熟，入门门槛不算高，刚需300万左右可选余地挺大的。但缺点也很明显，一个是居住体量大，经适房居多，学区就更谈不上了。那么您觉得宋家庄这片儿怎么样？或者您想了解其他小区，您也可以在评论区留言咱们聊一聊。