惠州怎么样（怎么评价惠州）

　　惠州，总是让我想起网红＂走姐＂。
　　在一场网恋奔现的线下局中，男生对女生与手机上照片相差甚远的外貌不太满意，女生说了一句＂那我走？＂假意离开。这时，男生发出了一个意味深长、认命般的叹息。
　　这简直与在惠州买房的深圳客形象如出一辙。
　　多少深圳人，一边嫌弃着惠州，一边又在涌入惠州买房。
　　有数据才有发言权，不信你就看看下面的数据。
　　根据乐有家数据研究中心的最新统计，即使近3年来深圳客置业惠州的比例有所下调，但它仍然是除深圳外最受深圳客欢迎的购房城市。
　　数据来源：乐有家数据研究中心
　　连东莞面对惠州的成交量，也只有羡慕的份儿。
　　选择惠州不是没有道理，相比于深圳、东莞高调的房价，惠州临深的价格实在要可爱得多。
　　或许正如许多人说的，不是深圳客选择了惠州，而是惠州收留了深圳客。
　　不过，相信大家还记得，不久前惠州发布了＂惠八条＂对自家楼市进行了整顿。
　　那么，这么多天过去了，惠州楼市有变化了吗？
　　.01
　　＂惠八条＂后，
　　惠州＂退烧＂了？
　　和过去的深圳房价、成交都热火朝天的行情不同，惠州的热度还是主要来自于成交热。
　　在＂惠八条＂出台后，惠州的成交量不但没有下降，反而有抬升的趋势，这一点在二手成交量上表现得尤为明显。
　　数据来源：乐有家数据研究中心
　　深圳购房者在惠州购房的热情似乎丝毫也没有减退。
　　如下图所示，是＂惠八条＂后惠州置业者居住地占比情况，深圳人占了55.7%。
　　数据来源：乐有家数据研究中心
　　而在＂惠八条＂出台前，2021年上半年的统计情况是，深圳人占比是52.8%。
　　数据来源：乐有家数据研究中心
　　也就是说，＂惠八条＂后，深圳客在惠州的占比不降反升了。
　　很显然，和深圳、东莞不同，惠州发布新政后，楼市并没有退烧。
　　原因是什么呢？
　　我想有以下两个：
　　一是新政不痛不痒，没有打在蛇的七寸。
　　二是到惠州置业的深圳客主要是刚需，投资客占比很少。
　　从新政的角度来说，惠州只是对已在惠州拥有一套住房的外地人购买新房做出了限制，并没有限制二手房的购买，而且没有社保要求。
　　在限购区域方面也是只选取了临深的大亚湾和惠阳，对惠城、仲恺等成交突出的区域也并没有限制。
　　整个政策力度十分有限，如同隔靴挠痒。
　　至于第二点，根据乐有家数据研究中心的统计，外地投资客到惠州置业的仅占购房者的两成。
　　这说明，惠州主要还是刚需的天堂。
　　惠州就像楼市版蜜雪冰城，虽然不如喜茶、奈雪这些以品质出圈的网红茶饮，但架不住人家价格低，人气旺啊！
　　.02
　　一手上涨，二手下跌！
　　新政是7月末的事情，而惠州的热度其实在7月初就已经初见端倪。
　　虽然成交热是惠州最突出的绩效，但近几个月，别的城市的调控多少让惠州楼市有所受益。
　　就7月来说，惠州临深片区除了惠城一手微跌，其余片区都有所上涨，比如大亚湾片区新房均价就涨了2%。
　　惠阳和仲恺表现更是突出，新房均价分别上涨4.6%和3.6%。
　　整理：深圳中原研究中心
　　数据来源：中山中原策略研究中心
　　一手市场其实更多地反映的是开发商对市场的预期。
　　正如我们之前所说，在不少中介或开发商的眼中，新政给惠州带来的可不是市场下行的预期，而是对惠州市场的肯定。
　　他们的逻辑是：正是因为市场火热，片区有价值，所以政府才会出调控。
　　按这个逻辑，被限购的大亚湾、惠阳或成为调控后的最大赢家。
　　二手方面，和一手上涨的行情不同，惠州市场整体挂牌价环比下跌了1.33%。
　　其中，临深区域中，惠阳和大亚湾下跌最为明显，环比分别下跌0.54%和1.76%。
　　二手的反应还是比较直接的。
　　在＂惠八条＂出台、惠州被住建约谈后，二手市场受到了一定的影响，主要体现在挂牌价格的下调。
　　而它的成交周期以及住宅存量面积都还在上行。
　　惠州楼市的交易就像在滚轮里奔跑的老鼠，不管成交多么火热，只要供应还在增加，它的房价就一直原地踏步。
　　.03
　　惠州市场怎么走？
　　从上面的信息我们看到了一个被左右拉扯的分化的惠州。
　　一边是深圳客的持续涌入，推动成交量的上行；一边是政府的调控，在拽着它的房价，不能往上走高。
　　那么，未来它的市场究竟会怎样走呢？
　　我有以下两个判断：
　　1、无论一手二手，由于周边城市的强力调控，外地客涌入，它的成交量还会继续维持上行；
　　2、由于惠州供应量充足，它的房价会长时间保持稳定，不会大涨，投资者不适合购入。
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