底商是什么意思（底商空调装楼顶是否违法）

　　众所周知，在住宅开发的项目中，地块周边和住宅底层设置社区底商的做法十分普遍，一方面是因为底商作为居住配套，可以方便小区居民的日常消费；另一方面，社区底商的销售价格一般高于住宅，是开发商利润的重要组成部分； 但目前，社区底商的经营混乱、形象差，是投资者和商家共同的诟病，本文要重点讨论的对象就是这部分可销售型的住宅底商，而对社区商业街和购物中心则暂不涉及。接下来就让给笔者带着大家一起来看看社区底商的立面设计到底都有哪些大坑吧。
　　坑 一
　　设计预留店招尺度过小，昭示性不佳，商户入驻后，店招把立面破坏得面目全非。
　　当店招预留位置昭示性不够时，商户为给店招争取更好的昭示性，会通过遮挡建筑造型的方式来寻找更大的安装空间，先看几个反面案例：
　　以上几个案例给我们的启示是：如果不想建筑立面在使用后面目全非，就要首先考虑商户的诉求和关切，店招尺寸要预留足，店招区域尽量减少使用多余的框线约束和复杂的线脚遮挡。
　　实际生活中，社区底商店招还有跟店铺本身面宽通长的特点，也是店招昭示性的需要，看下面几个案例：
　　笔者通过多个项目的考察和感受，认为店招在设计之初普遍预留偏小（设计师通常预留尺寸700~900mm），而实际商户做的店招比较舒服的尺度大概是：底部距地3-3.6米，店招本身高度不小于1.2米。
　　对着这个问题，笔者认为门头店招的尺度要区分社区底商、室外步行商业街和室内购物中心三种不同的购物场景。
　　室内购物中心——空间净高3.6米左右，顾客视觉距离较近，商铺形象更倾向于将整个店面作为形象界面，一并做个性化设计，门上店招一般预留高度为500~700mm，甚至没有门上店招。
　　室外步行商业街——为聚集人气，通常会做连续的骑楼、连廊或雨棚，空间净高3.6米左右，商铺形象虽然没有室内购物中心那么灵活，但相对于社区底商，更注重的是商铺的展示面，门头店招一般预留高度为700~900mm。
　　社区底商——店招面对的是城市道路，顾客视觉距离较远，空间高度对店招无限制，但立面造型对店招有限制，应更讲求统一整洁，店招应足够大，足够显眼，通常底部距地3-3.6米，店招本身高度不小于1.2米比较合理。
　　小结：
　　第1条避坑建议：社区底商店招普遍预留过小，而实际上店招高度不宜小于1.2米，距地宜为3-3.6米；店招横向应连续，尽量减少竖向造型的打断，宽度应约等于店铺自身的总面宽；不建议在立面上给店招用建筑的手法设计外框，且店招不应被线脚及其他建筑造型遮挡。
　　下面是店招与建筑立面融为一体的三个正面范例：
　　坑 二
　　实体雨棚遮挡店招
　　先来看几个店招放在实体雨棚下面的反面案例:
　　通过以上案例可以看出，店招放在实体雨棚的下面，昭示性大打折扣，不建议采用。
　　那么，店招放在实体雨棚上方怎么样呢？再来看几个店招放在实体雨棚上方的反面案例:
　　综合以上案例和分析，笔者的建议是社区底商不宜设置实体雨棚。
　　关于相关资料中提到的：为了在＂雨雪天气和阳光强烈照射的夏天会形成人流停留的灰空间，增加商业机会＂，建议设置通长雨棚或设计骑楼式商业，笔者认为此说法无根据，理由如下：
　　一是要区分社区底商和步行商业街两种购物场景，社区底商多为目的性消费，顾客很少一家一家的逛街；
　　二是要观察生活，如果在雨雪天和艳阳天，顾客可以打伞逛街，雨棚或骑楼的留人作用非常有限（参考下图）。
　　三是店铺雨棚的作用主要是给自己的外摆区遮雨或遮阳，后安装的可伸缩布艺雨棚更美观、更实用，如下图 ：
　　当上部有塔楼时，考虑到防坠落要求，必须设置防坠落构造时，笔者为您提供了两个不做实体雨棚的方案供参考选择，这两个方案都有实际的案例：
　　方案一：商铺外门局部或全部内退1.0米左右，可以取消雨棚。没有雨棚的情况下，广告位的预留更加灵活，立面更加完整，如下图所示：
　　方案二：做玻璃雨棚，玻璃雨棚要尽量轻巧、通透，店招一定要放在雨棚上方，这时候店招尺寸建议不小于1.5米，如下图所示：
　　小结：
　　第2条避坑建议：不建议在社区底商立面中设置实体雨棚，当有防坠落要求时，可选用商业外门内退和采用轻巧的玻璃雨棚两个思路来解决此问题。
　　坑 三
　　二层未考虑广告位预留，商业气氛做旺后，二层商家进驻，立面被广告位破坏。
　　二层是否需要做店招，先来看几个案例：
　　由以上案例可以看出，随着小区及周边入住率的提升，像康体、医养、家政和娱乐等业态会陆续进驻，尤其是文教业态比例逐年增长，这些业态无货品展示要求，但要求承租面积大，可在二层开铺，最好有楼梯可以从沿街直通二层。
　　这就要求开发商在做社区底商时应更谨慎的做好商业二层的业态规划，清一色的一拖二设计是不负责任的做法。一方面要考虑部分能从沿街直通二层的大铺，另一方面部分一拖二商铺要考虑预留二层商铺单独经营的条件（如领秀城24区商铺面宽不小于5.2米，进深不大于15米，楼梯都能直跑上二层）。
　　因二层商铺开铺时间是循序渐进的，且合铺的不确定性大，所以二层在预留横向连续店招位置的时候，需考虑建筑造型不宜过于复杂，下面是几个二层店招预留位置比较理想的范例：
　　小结：
　　第3条避坑建议：随着社区商业的逐渐成熟，像文教、康体、医养、家政和娱乐等业态会逐渐入驻商铺二层，如果二层单独划铺的条件预留不足，则会出现二层空置的尴尬局面。平面设计的关键是要预留直跑上二层的楼梯，外立面的要求则是尽量简洁，留出完整墙面，以便于店招的灵活布置，推荐本节后面的三个范例，不推荐本节第1个案例中的大型店招的做法，因为缺少合铺的灵活性。
　　坑 四
　　首层商铺外门窗宽度方向展示面不足，外门尺寸压抑，通透性不足。
　　沿街底商在外门两侧预留至少两个固定扇，相当于预留了两个大橱窗，可以让店内的场景一览无余，这一点对于吸引顾客很重要，但很多底商设计偏偏忽略了这个问题，展示面狭窄小气，让人觉得可惜。
　　影响社区商业通透性的因素主要有以下4种情况：
　　情况1：上部住宅或商业本身的结构墙柱影响了商铺的通透性：
　　以下是反面案例跟正面案例的对比:
　　对于结构影响店铺通透性的问题，解决方法比较直接：
　　一是要优化上部塔楼剪力墙，尽量缩短商铺面宽方向的墙肢长度，必要时采用局部结构转换，避免出现剪力墙遮挡门面的情况，如左下图；
　　二是要商铺外墙相对于塔楼墙柱外挑1米甚至更多，这样就算存在部分墙柱对展示面的遮挡，至少还可以得到一部分可以作为橱窗的空间，如右下图所示：
　　情况2：商业的外立面造型影响了商铺的通透性：
　　对于商业的外立面造型影响商铺通透性问题，需要探讨一下的是，商业的外门窗需要多宽才合适呢？
　　笔者通过多项目的实地考察和感受，认为对商铺通透性帮助最大的是两侧的固定扇，如果固定扇大于900mm，则通透性比较理想。假定一间4米面宽的商铺，外门宽度不小于1500，两边固定扇900mm，商铺间还留有700mm的实墙面，进行造型设计足够了，如下图：
　　情况3：商铺面宽过小影响了商铺通透性：
　　有时候是开发商为了便于销售，压缩总面积，有时候是因为塔楼结构柱网的原因，商铺面宽仅能做到3.3米甚至更小。商铺面宽肯定是越大越舒适，但小面宽的商铺如何保证通透性呢？笔者认为只有通过优化外立面造型，减少竖向造型的宽度的方法，如下图示例所示：
　　情况4：商铺外门门高过低，感受压抑，不利于商铺的通透性。
　　商铺门高不应小于2.4米，开启扇上方应有0.6米左右的上亮子，以下是反面和正面两个案例对比：
　　社区底商门高应大于2.4米，门上宜有0.6~0.9米的上亮子。
　　小结：
　　第4条避坑建议：社区底商造型设计要保证每间店铺的展示面，商铺外门宜居中设置，门宽不小于1.5米（当店铺面宽小于3.3米时，建议选用1米的单扇外门），外门两侧应预留大固定扇，作为橱窗展示，固定扇宽度不宜小于0.9米，商铺门高不宜小于2.4米，开启扇上方宜预留0.6-0.9米的上亮子。
　　坑 五
　　空调位不满足空调外机的安装要求，空调随意乱放或破坏空调格栅。
　　这是社区商业设计遇到的最普遍的问题之一，先来看几个反面案例：
　　要解决商铺空调位的问题需要弄清楚＂一对矛盾＂、＂一个误区＂和＂一个关键＂：
　　一对矛盾——店面的昭示性（展示面和店招的最优化）跟空调的通风要求是矛盾的，只要空调设置在正立面上，假如空调位的尺寸和透风率完全达到要求，往往商铺的店招设计就不理想，所以笔者建议，社区底商的空调位首先不建议放在商业正立面上。
　　推荐方案1：空调外机放在商业屋面上或设备平台上，当上部有塔楼时，宜将塔楼与商业外墙脱开3~5米的距离，并且需要针对空调外机采取必要的遮挡和装饰措施，避免外机影响住宅；
　　推荐方案2：空调外机放在商铺的背面或侧面，空调位不跟广告位争夺宝贵的正立面空间，但需要对商业的背立面做精细化设计。
　　一个误区——设计师习惯将住宅设计的经验用在商业设计上，实际上商铺常用的外机有两种：
　　一种是侧吹风，但跟住宅不同的是，商业层高高，开机时间长，需要更大的输出功率，所以外机尺寸高度要比住宅的外机要高很多，以某厂家商业空调为例：外机宽度约950~1100mm，厚度约400mm,高度约1400~1700mm，是那种双风扇侧吹风式外机，如下图。
　　另一种是顶吹风式，通常空调外机宽度约950~1250mm，厚度约750mm,高度约1750mm，比住宅的外机也要厚不少，高不少，如下图：
　　基于以上数据，空调位设计需要换个思路，推荐下面两个方案：
　　推荐方案3：当外机无法放在商业屋面及背立面且采用双风扇侧吹风式外机时，社区底商的空调位宜竖向排布，建议空调位宽度不小于1300mm,进深不小于900mm，高度不小于2000mm。一层及二层商业空调布置分别示例如下：
　　一层商业做法
　　二层商业做法
　　推荐方案4：当外机无法放在商业屋面及背立面且采用顶吹风式外机时，推荐下面两个方案，空调位整体宽度不宜小于1500mm，进深不小于900mm，顶部不要有遮挡，如下图所示：
　　四个推荐方案代表了四种不同的思路，在外立面设计中可能不止这几种情况，由于篇幅有限，暂时先罗列这些，最后讲一下空调位在立面设计中的一个关键。
　　一个关键——想实现方案3、方案4，或者只要空调在正立面上，要想实现空调位更自由的摆放，就要把握一个关键点，就是商业外墙与主体结构需要脱开1米左右的距离，这样空调位置的摆放就不受结构梁柱的限制，大大提高了立面设计的自由度。
　　小结：
　　第5条避坑建议：空调位原则上不应占用和挤压底商正立面宝贵的店招和展示面空间，笔者建议首先应选择将空调外机放在屋面或背立面上；其次是提倡空调位竖向布置，给常用的双风扇侧出风式空调外机预留更合理的安装空间，同时减少对立面的影响；然后探讨了顶吹风式外机在底商正立面安装的可能性，并提供了两个方案供选用；最后笔者提出空调位立面设计的一个关键，就是空调位要设计在主体结构外侧。
　　坑 六
　　底商开设餐饮，商户自行架设排油烟道，破坏立面。
　　目前现状，社区底商开设餐饮，随意架设排油烟道的情况比较普遍，以下是几个反面案例：
　　餐饮业态落位在社区底商，大大方便了社区居民的生活，据有关资料统计，餐饮业态在社区商业中的比例一般不小于总铺数的30%，但国家对底商内设置餐饮有明确的规定：
　　根据《中华人民共和国大气污染防治法》第81条规定,禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
　　餐铺一旦开业，油烟和噪音势必对居民正常生活造成影响，所以居民住宅楼投影范围内及相邻一跨的商铺，根据法规不应考虑餐饮铺。
　　商住综合楼首层商铺设置餐饮的，需设置专用烟道，一般是在综合楼标准层中预留竖向土建井道，内衬不锈钢油烟道，对油烟进行高空排放；首层平面中，宜将横向烟道主管设置于后勤通道中或商铺的背面，便于检修和更换（详附图）；笔者不建议在室内通过串联商铺设置室内横向烟道，最主要的原因是不便于后期的检修和更换。
　　2010年，国家环保部发布的《饮食业环境保护技术规范》中规定，经油烟净化后的油烟排放口与周边环境敏感目标距离不应小于20米，经油烟净化和除异味处理后的油烟排放口与周围环境敏感目标距离不应小于10米。
　　根据此条规定，笔者的建议是，只要不是住宅投影范围（及相邻一跨）的商铺，就都尽量按餐饮铺考虑。排油烟等设施需提前预留，集中排放。为减少对立面的影响，建议横向烟道及排放口在商铺屋面上设置，如下图示意所示：
　　小结：
　　第6条避坑建议：因为餐饮业态为社区底商中必进业态，建议所有不在住宅投影范围（及相邻一跨）内的商铺应全部预留餐饮条件；为减少对立面的影响，建议在商铺屋面上做横向烟道，集中净化后做低空排放，油烟排放口与住宅楼距离须满足《饮食业环境保护技术规范》中的相关规定；对于需高空排放的底层商铺，设置横向烟道时，应考虑设置在商业背立面或后勤通道内，以便于检修和更换。
　　坑 七
　　采用全玻璃幕墙，却反而更不通透了。
　　聊起这个话题，不禁让人首先想起了曼哈顿第五大道的苹果旗舰店，将玻璃幕墙的通透性做到了极致，前提是不计成本！
　　实际的开发项目中，还是要讲成本的，在设计师脑海中，玻璃幕墙即使不像苹果旗舰店那般通透，也至少应该是下图的这个样子吧？
　　然而实际上，底商做玻璃幕墙时，却做成了这个样子：
　　本节要说的是影响本项目商铺的通透性的两个重要的原因：
　　原因1——幕墙分割单纯追求立面的比例关系，幕墙框料与商铺分户墙不对位，分户墙对着的是一面玻璃，玻璃必须做背衬来处理与分户墙的关系，影响了商铺的通透性。
　　如下图所示，图中商铺1、4、5、6除两扇外门之外的其他玻璃面全部堵死：
　　原因2——结构柱与幕墙过近，幕墙与结构柱之间无施工操作面，中间的缝隙只能贴玻璃做封堵，影响了幕墙的通透性，如下图所示：
　　笔者在原商铺平面的基础上建议做一些优化：
　　一是调整幕墙分割，商铺3.3米面宽不变，外门做1.5米宽，两侧做0.9米的固定扇；
　　二是调整结构柱，柱外侧内退至距玻璃面不小于1米，最大程度上保证玻璃幕墙的通透性，如下图所示：
　　上面的反面案例中，外立面玻璃透光率低也是一个原因：通常商铺外立面玻璃透光率不应小于80%，造价允许的情况下，宜采用超白玻璃。
　　下面用几个正面的案例来说明一下结构内退对幕墙通透性的重要性：
　　由以上例子可以看出结构内退，对幕墙的通透性非常重要。
　　以下是另外几个正面案例：来说明幕墙分割与分化墙正确对位做法，以及当结构柱未内退时，需考虑以其他造型手法处理造型与结构的关系，如加宽外立面的框料宽度，增加特殊造型柱，增加竖向店招以及处理成橱窗等：
　　看完了上面的例子，笔者最后想强调的是，社区商业不建议采用全玻璃幕墙——除了造价原因外，考虑到商户自身经营模式的需要或者可能存在的合铺和拆铺的可能性，社区底商做全玻璃幕墙是不合适的，商铺应考虑预留外门窗改造的条件，如果局部采用玻璃幕墙时，宜采用窗墙系统，如下图所示：
　　当商铺上部塔楼为全玻璃幕墙时，应合理考虑塔楼幕墙龙骨在底层商铺的合铺、拆铺或立面改造时的影响，塔楼外幕墙龙骨不宜穿过商铺落地，底层商铺门窗应自成系统，每个商铺是各自独立的单元，这样，商户在外立面改造的时候才不至于破坏整个立面体系，下面是某商业街一个立面比较有特色的咖啡店，与其他商铺明显不同：
　　小结：
　　第7条避坑建议：社区底商不提倡采用全玻璃幕墙，当底商采用玻璃幕墙时，要注意处理好商铺分户墙、结构柱与立面造型、幕墙分割的对位关系，建议结构柱内退，以最大程度保证幕墙的通透性；幕墙宜采用窗墙体系，尽量考虑每间商铺的外门窗自成单元，具备拆改的灵活性；外立面玻璃透光率不应小于80%，造价允许的情况下，宜采用超白玻璃。
　　结 语
　　以上就是笔者总结的社区底商立面设计的7个避坑建议，不知道是否对您有帮助呢？最后聊聊几点感受吧：
　　年前参观考察了很多项目，一个比较深的体会就是设计师在做立面设
　　计的时候，往往以做住宅的思路去做底商的设计。如果商铺不开业，单从建筑设计来讲，可以看出是一个很用心的作品，但一旦商户入驻，立面就会被破坏得面目全非，大部分情况并不是物业管理不到位，而真的是设计师并没有理解商户的实际需求和顾客的消费场景。看看下面这个例子，开发商已经很用心的做了商铺的情景化包装，乍看上去很有＂逼格＂，但对应上面笔者说的7个坑，你就会发现里面问题很多！
　　沿街商业的设计风格应以简洁的风格为主，需跟住宅和周围的环境协调，但并不是住宅风格的简单延续。店招属于平面设计的门类，以现代风格居多，相应的社区底商的风格也不宜过于复杂，越复杂的立面，灵活性越差。
　　商业建筑立面设计中，店内场景展示与广告展示是最重要的，应该放在首先要考虑的位置。有人说商业建筑卖的就是广告，良好的店面和广告位的设计，可以为后期物业管理带来便利，甚至为物业创造更多的利润。
　　在参观的过程中，最佩服的是万科，在社区底商的开发经验方面，他们是国内最好的，每个项目的社区商业的立面都非常简洁，店面的展示面和店招都做到了最大化，甚至有个项目做到了完全的去风格化，佩服他们的勇气。虽然笔者也不提倡完全的去风格化，但要笔者跟上面那个英式风格例子比较，我觉得还是万科的更值得学习。如下图：
　　造成社区底商形象差的根本的原因还是开发商选择的是全部销售，没有统一的招商和运营。万科模式值得业界学习，为了使经营商家的形象与建筑风格相得益彰，开发商应打通商管、物业、策划等环节，商管应把一定比例的商铺拿出来，进行统一招商和运营，设计应编制管理手册来控制商家的店面改造，设置几个强制因素，如店招的高度、深度、宽度、样式、材质，制定出一套商家店铺风格指南。入驻商家的装修设计图只有符合强制标准，物业才会发放装修许可证。
　　随着地产下半场的到来，投资者们和商家也愈发看重开发商对社区商业的管理能力。因此，如果开发商能在服务端加强对社区商业的运营管理，那么其社区商业必将成为吸引投资者和商家的新＂卖点＂。这也有利于开发商完成转型，从卖房赚钱转向服务赚钱。
　　本文来源于阔哥有观点 ，作者李文阔，仅作分享学习交流，如有侵权，请联系小编删除！