土地使用权到期（土地使用权到期如何续期）

　　土地使用权到期（土地使用权到期如何续期）
　　土地使用权到期后怎么办，土地使用权到期如何续期。最近关于温州土地使用权到期的相关新闻引发大家关注，大家对土地使用权到期问题开始关注，房屋土地使用权到期后怎么办？
　　温州出现土地使用权到期续费规定，预计对地产板块影响中性。东方证券认为，媒体报道的温州续费政策并非终稿，后续存在调整可能性。温州国土局官员指出，关于土地使用权到期的具体处理，温州国土局已与上级反映，尚未收到明确答复，政策建议初稿也在起草中，尚未提交，因此，媒体报道的温州续费政策后续存在调整可能性，并非终稿。
　　如果最终仍需续费，理论上不续费并不影响居住，可能会影响转让和抵押。已出台的深圳土地使用权续费35%的政策具有一定特殊性，未必会推广到全国。原因有三点：制定具有临时性；深圳率先到期的为商住两用房，而物权法对住宅和非住宅用地到期规定存在差异，即＂住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理＂，不能盲目将深圳对商住两用房的处理推论到住宅；社会稳定是房地产政策制定的前提，土地使用权续费过高不利于社会稳定，因此判断全国推广可能性不大，实操中，大比例降低续费额度、或以房产税等形式替代的可能性更大。
　　东方证券预计，温州土地权到期事件对房地产市场影响中性。在政策没有明朗的背景下，温州事件短期内可能会影响酒店式公寓及使用年限小于70年的二手房交易，进而影响市场情绪，但由于这部分房产占比不大，且影响房地产市场本质的因素主要为人口和经济，长期看，这一事件对房地产影响有限。中金网
　　出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金
　　新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。
　　所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的＂国有土地使用权基准地价表＂，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。
　　未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低＂续期＂的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对＂续期＂的土地使用权不再征收出让金。
　　土地使用权到期究竟该怎么续期
　　理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里。但如果要考虑未来有转让、抵押房产的可能，就必须补交土地出让金。
　　土地是不动产的主体，没有土地使用权，土地上附着的房产也就没了基础，所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到＂住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期＂，但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定＂土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回＂。
　　虽然《城市土地管理法》修订时间更新，但考虑《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，因此，温州那些市民房产土地使用权到期以后，他不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权＂自动续期＂，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地，近似于划拨性质的土地使用权。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
　　国有土地使用权如何转让
　　《房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规确立了我国的国有土地分配和转让制度的基本法律框架，也是我们对国有土地分配和转让方式进行分析的基本法律依据。归纳起来，我国国有土地分配和转让的基本方式有以下7种：
　　1、作价出资(入股)
　　是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。
　　2、授权经营
　　国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后，授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
　　3、转让
　　是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
　　4、出租
　　是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。
　　5、划拨
　　是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
　　6、出让
　　即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　7、租赁
　　是国家作为土地所有者将土地使用权，出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门，签订一年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。