深圳学新加坡模式人人有房住

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　　深圳学新加坡人人有房住
　　“来了就是深圳人”，不应该仅仅是一句口号。
　　在“715”楼市调控政策发布一个半月后，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的公开讲话，再次引发各界对深圳楼市的热议。
　　其实，深圳早已出台被业内称为“二次房改”的楼市改革长效机制，希望从根本上缓解城市居民的住房压力。不过，囿于土地面积狭小，土地供需矛盾严重，深圳要实现“居者有其屋”并非易事。就目前情况而言，要增加住房供应，利用好城中村或许是“最现实的答案”。
　　新加坡住房模式难以照搬
　　“深圳楼市向左还是向右?向左就是新加坡化，即住有所居，一个都不能少。少数有钱人买商品房，多数人能买到很体面的政策房;向右就是香港化，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域二元分层格局明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“非左即右的判断不太客观。不管是新加坡化还是香港化，大家关注的是穷人或无房人群，看他们怎么解决居住问题。”
　　“新加坡模式”这个“榜样”，到底是什么样的?公开信息显示，新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。目前，新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2。
　　与此同时，新加坡政府也一直随着商品房房价变化而加强楼市调控，比如进一步提高额外买家印花税以及收紧房屋贷款。此外，新加坡也设法缩短申请购买新组屋的等候时间。
　　为帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体，新加坡政府从1995年起开始推出一种介于组屋和私人住房之间的混合型物业，即“执行共管公寓”，其具有公共住房特性，同时具备二级市场特点。有市场人士认为，新加坡组屋的供给模式，有严格退出机制也严惩弄虚作假，每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会。此外，政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍，价格被严格控制。
　　与新加坡的政策性住房与商品房比例约为8：2不同，深圳提出的长远目标是有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。
　　其实，为解决住房问题，早在2018年，深圳市住房和建设局就曾发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，被媒体解读为“二次房改”，提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中市场商品住房占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。
　　但申请到安居房并不容易。“我三年多前就递交了资料申请安居房，现在排第12万多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告诉记者，“买商品房特别是动辄每平方米10万元的南山商品房，对于我们这种普通工薪阶层来说已经遥不可及。”
　　这是一位普通深圳市民的感受，多位业内人士也指出，深圳住房要实现接近新加坡那样的模式，或者说要达到6：4的比例，还有很长的路要走。
　　美联物业深莞惠董事总经理江少杰认为，深圳学习“新加坡模式”是一件好事，但实施起来存在一定难度。
　　首先，深圳市人才安居集团自成立以来获取土地的途径比较单一，主要通过“招拍挂”拿地，但深圳宅地供应占比较小，导致开发商与安居集团处于竞争关系，造成安居集团最终拿地的价格都不便宜，难以像新加坡一样获取大量廉价土地。
　　其次，新加坡组屋仅分配给本国居民，新加坡入籍门槛颇高，人口总体相对稳定，而多数新加入者对组屋需求不高。深圳落户门槛较低，近年来每年净增数十万人口，导致住房需求持续上升。在如此庞大的人口基数及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人申请公共住房的排期将是一场较长时间的“攻坚战”。
　　最后，深圳大量的小产权房是无法转正的，只能通过旧改的方式，适量增加少量公共住房，能提供的帮助实在有限。深圳完全学习新加坡的模式是较为困难，更应该结合自身实际情况，独创出一套符合深圳的公共住房模式。
　　先利用好城中村，确保体面的租住
　　如果说深圳要实现“6：4”的比例还需要很长的时间，就目前情况而言，要增加住房供应，城中村或许是“最现实的答案”。
　　8月31日下午，一个普通的工作日下班时间，张鑫和很多普通的上班族一样，站在翠竹北的公交站台等车。“我以前租住在水贝村，后来水贝村城市更新拆除后，搬到附近老旧的田苑小区。”从事珠宝行业的张鑫，在水贝工作近8年的时间，“深圳房价不断上涨，房租也是水涨船高，田苑小区虽是老，但房租也让人负担不起，后来我和同事就搬到龙岗的南岭村，很多在水贝上班的年轻人都像我一样，原关内租金太高了只好搬到原关外的城中村，越搬越远，那边3000元还能租到一个大两房。”
　　正如张鑫所说，由于城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有许多租住在城中村的租客也担心，综合整治后的城中村租金上涨，低成本的居住空间会越来越少。
　　另一边， 城市更新和棚改在深圳可谓“多点开花”。合一城市更新集团发布的数据显示，今年上半年深圳城市更新计划立项52项，同比上升79.3%，规模330.6公顷，同比上升146.7%。此外，深圳城市更新平均移交率已连续三年走高，今年上半年规划公告项目的平均移交率为38.9%，同比提升2.1%。据悉，平均移交率为城市更新单元范围用地面积减去开发建设用地面积之后，与更新单元范围用地面积的比例，即移交给政府的公共配套面积的占比。
　　可以说，城中村并非深圳独有，但却是深圳的一道独特风景。李宇嘉提醒称，“深圳继续城市更新，房价和租金会越来越高。房价短期难降的情况下，能将住房需求疏导至低成本的外围，这是突破的唯一路径，但前提是轨道和配套要跟得上。就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力，靠新增建设几乎是不可能的，唯一现实的路径就是用好这500多万套的城中村住房，让新市民、无房户能享受体面的租住，然后再慢慢实现目标。”
　　深圳要学习的“新加坡模式”，有何优点呢?
　　新加坡曾经一样经历着住房短缺，居住条件差等情况。1960年，新加坡首任总理李光耀当局组建了住房发展局，为低收入人群建保障住房。
　　这就是新加坡知名的“组屋”，这种保障住房包括出售和出租，并且有严格的限售年限，类似我们的经济适用房。
　　新加坡政府兴建的组屋类型多样，能满足不同家庭的住房需求，并且质量也高。
　　在提供住房之外，新加坡出台了相应的“中央公积金”制度，以便老百姓能够有钱买屋，同时还覆盖了养老、医疗等方面。这个制度在1990年引入中国内地，即现在的住房公积金制度。
　　如今，新加坡形成了以政府组屋为主，市场化的私人住房为辅的住房体系。数据显示，截至2016年，高达82%的新加坡公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。
　　这种“组屋+商品房”的二元房地产结构，加上中央公积金制度，成为“新加坡模式”的核心。
　　据悉，新加坡的住宅类型分为五种，组屋、政府公寓，私人公寓、排屋(联排别墅)、独栋别墅，绝大多数人居住在政府兴建的组屋中，极少部分人才去购买商品房。
　　所以，新加坡房价全球第三，指的是那极少数新加坡有钱人追捧的豪宅价格，跟大多数居民的住房价格无太大关联。
　　并且，新加坡为抑制住房投机，保护合理住房需求，还出台了一系列调控手段。
　　第一，差额征税。按照房屋估值征税，第二套房要多交12%印花税，增加二套房购房负担。
　　国际上热钱想要流入新加坡炒房，也加以重税，让炒房者有来无回。
　　第二，一个核心家庭一套组屋，打击“假离婚”等钻漏洞行为。最后，为中低收入家庭，根据实际情况，提供数额不等的购房补贴。
　　这些补充的条条框框，让新加坡房价长年保持稳定，鲜有投机炒作者，真正实现了住有所居。
　　深圳学习新加坡模式当地的影响
　　首先，对房地产开发商的影响不太大，毕竟政府建房子的需求还在。这里引用深圳住建局局长的看法：
　　房地产业仍然是大有可为。
　　一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。
　　二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。
　　三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式。
　　其次，对购房者来说，是一件大好事。政府加大土地供应，建造大部分人买的起、住的起的房子，人人都能有遮风避雨的居所。大众不用在为收入赶不上房价上涨而忧虑，年轻人可以专注追求自己的梦想。
　　最后，新加坡模式，打击的是炒房客!房地产市场供需矛盾，影响着房价高低，随着大量政府供应的低价住房入市，房价失去了上涨动力!
　　炒房客再也无法通过加杠杆等房价上涨获利了!炒房彻底凉了!
　　新加坡住房模式是什么样的
　　近日，有城市住建局负责人表示，要学习新加坡，未来的住房比例是“六比四”，即目标是60%市民能够住在政府提供的租赁或出售的住房中。这引发了较大的关注与争议。
　　新加坡住房模式能否成功复制中国大城市?
　　要回答这个问题，首先要弄清楚：新加坡住房模式的核心是什么?有哪些基本实现条件?
　　所谓新加坡住房模式，其核心是在城市人口规模适中且稳定的背景下，政府通过对土地资源的有力控制及财政巨额补贴，帮助本地居民以较低成本实现居者有其屋。新加坡住房模式的核心载体是组屋(性质上类似于我国上世纪90年代末的经济适用房)。政府投资兴建组屋，并以低廉的价格出售给国民。据统计，截至2016年，高达82%的新加坡公民居住在组屋里，组屋自有率在90%以上。新加坡由此成为高人口密度城市住房模式的典范之一。
　　当然，新加坡住房模式并非简单地由政府大规模供应低价住宅，它同样是一个复杂精密的体系。据笔者考证，其隐含基本实现条件至少包括：
　　一是人口规模适中且相对稳定。根据新加坡《2019年人口简报》，截至2019年6月，新加坡的总人口为570万。这个规模仅与江西省南昌市的人口规模((2019年末560.06 万常住人口)大体相当。如果城市人口规模基数过大或膨胀较快，则政府补贴全体居民建房有财政破产的风险。
　　二是政府掌控了相当数量的土地资源。新加坡在独立前，国有土地的数量约占国土总面积的60%左右。新加坡独立以后，国家通过较低成本征用个人土地的办法扩大了国有土地，全国私人占有的土地面积已由独立前的40%下降至20%左右。政府可以低成本提供大量土地供住房建造，才使新加坡住房模式成为现实。
　　三是政府财力雄厚，财政有能力和意愿补贴住房建设。新加坡政府对建屋发展局(HDB)提供大量财政补贴和住房发展贷款以实施组屋建设。由于组屋以低于建设成本价格出售，导致建屋发展局每年都发生巨额赤字(亏损)，该赤字需要由政府补助金来弥补。从1960年开始拨款至2013年，HDB累计的获得的政府补助金为223.75亿新元。仅2017财年，新加坡政府为HDB提供的补贴为20亿新元。这得益于新加坡经济起飞，政府可支配的财力充裕，使得财政大规模补贴住房建设成为可能。
　　四是政府提供的福利性住宅仅需覆盖“本地居民”。新加坡既是城市又是国家，由于庞大的外来劳工并非国民，政府并无义务为其提供自有住房。新加坡《2019年人口简报》显示，新加坡570万常住人口中，公民350万占61.4%，永久居民53万占9.2%，非居民人口168万占29.4%。根据新加坡政府的相关规定，有资格申购新建组屋的仅为占常住人口61.4%的公民，且年满21岁(已婚)或35岁(未婚)。占常住人口9.2%的永久居民仅有资格购买二手组屋，但是二手组屋较一手组屋约升值30%，福利性已经大为减弱。这与杭州等城市的新房购房“万人摇”类似，一二手房价格倒挂是政府过度干预市场的普遍现象。
　　由于本地劳动力短缺，外来人员一直是新加坡劳动力的重要组成部分。2019年，新加坡总人口约570万，其中非居民人口接近170万，近140万为外来工作人士。占总人口约三成的庞大外来人口，没有资格购买政府组屋。他们要么以较高的市场价租购住宅，要么只能居住在条件较为恶劣的务工宿舍内(另一个版本的笼屋)。这些外籍劳工主要来自马来西亚、孟加拉国、缅甸等东南亚国家，从事着体力活，包括建筑、制造、海事造船、加工和服务业。统计数据显示，目前新加坡有多达32.3万名外籍务工人员居住在务工宿舍，其中20万人住在43家专用宿舍，每处宿舍可容纳3000至2万人不等。其余十余万人则住在工厂改建的宿舍，或是工地临时建造的小型宿舍。
　　综上可见，经济快速增长政府财力雄厚、政府能以相对较低成本提供土地、城市人口规模适中且相对稳定、外来人口不享受住房福利共同构成新加坡住房模式的约束条件。只有这五个条件同时满足条件下，才可能形成一个闭环系统。缺少一个条件，整个体系就可能崩溃或无法良性运作。比如政府如果包揽外来人口的住房，或常住人口规模再扩大30%-35%，都可能使政府补贴系统无法运行。
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