分析商铺投资注意事项（门面和商铺投资哪个好）

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　　一、商铺门市房的分类
　　共六类。
　　（一）商业街商铺，是指商业街两侧的门市。商业街商铺价格比较昂贵，人流量大，以购物、餐饮、休闲娱乐三项功能为主。商业街商铺的单价上升空间不大，但租金上升空间快。投资者不仅要有资金实力，还需要有绝佳的投资眼光。
　　（二）临街商铺，是指在主干道，或者比较繁华的马路、街道旁边开设的商铺。其通常独门独户，营业形态要看商户操控能力，人流量要靠位置、周边商场广场、交通等，通常临街商铺面积不会太大。
　　投资临街商铺首先看地段，还要看知名品牌所形成的商业规模，也要注重经营业态和面积。
　　临街商铺的面积以40到80平米最佳，40平米以下会限制经营类型，而80平米以上的租金较多，会把很多租户挡在门外，很容易出现收益高不成低不就的情况。
　　（三）社区商铺，是指将一个或一个以上小区范围内的固定居民为服务对象，主要以便民利民综合消费收益为目标。
　　社区商铺分为内铺和外铺。外铺要看商铺距离大门位置的远近，要小区商铺与住宅的比例，通常商铺越少，其投资潜力越大。主要以超市、生鲜、餐饮、理发为主。内铺主要以超市为主，不建议投资。
　　（四）百货商场、购物中心内的商铺，是指各类购物中心里的铺位。这类特点商铺通常面积较大，主要服务于品牌运营，追求豪华奢侈装修，看重长期口碑、居民消费习惯。这一类商铺生意通常是冰火两重天，有经营好的能够成为了一个城市的标志，而经营不善的却会导致空置或直接倒闭。
　　（五）市场批发类商铺，又叫专业市场商铺，是指各种用于商品批发零售经营。其租户产品结构稳定，往往背靠一个产业，以批发类经营为主，经营一种商贸渠道，具有垄断性，而且客户范围比较广，基本可以辐射周边商业。
　　（六）交通设施类商铺，是指位汽车站、地铁站、火车站以及飞机场等交通枢纽内，或者周边的商铺。其以中小型商铺占大多数，主要是用于满足旅客餐饮、住宿、购物需求。
　　二、几种特殊商铺门市房的投资选择
　　有5种商铺门市要慎重。
　　（一）老城区商铺。
　　这类商铺基本都已经有一定年限，且租金水平也已经涨到一定的高度，如果这时候介入基本都是亏钱的。按专业的说法，商铺已处于成熟期，即使风险低，但回报率也相当低，如果考虑通货膨胀，基本都是赚个自持，或者还得亏；另外，就商圈来说，我国城市规划一直都处于发育期，城市规划将会对商圈形成重大影响。
　　（二）商品房住宅底商、办公楼底商。
　　现在这类商铺较多，大多数是新商圈、新住宅区的商铺，其主要是规划配套，因此租金在无其他商业体影响的条件下，租金的回报率是很低的，所以，如果售价太高，很不建议投资。通常，底商售价不要超过楼盘售价的2倍，一旦超过就存在风险。
　　（三）商业街。
　　市场上面同质化比较严重，通常如不能拿到端头铺，均不建议投资。
　　（四）专业市场商铺。只要专业市场能做起来的，那专业市场的商铺基本是赚钱的。所以如果能拿到招商团队、物业公司内部资料的情况下，可以考虑投资。
　　（五）带租约商铺。有的物业以租约的高回报率诱惑新东家，这里很多合同都是假的，大多租户是短租，因此这类商铺主要需注意合同的问题。另外，在带租约的情况下，一定要观察市场冷旺程度，不可盲目租约回报率。
　　三、购买临街商铺门市房的注意事项
　　临街商铺门市房，是我们见到比较多的，也是我们普通人投资比较合理的选择，有一定的投资机会，那么注意事项有哪些呢？
　　（一）门口的马路，必须是双向四车道，若少于四车道，很容易拥挤堵车；若大于四车道，交管部门会在中间拉隔离带，这样变象阻止了来回的人流量。
　　（二）门口的地面，要与门口人行道在相同的水平面，既不能抬高，也不能够降低，更加不能有绿化带在遮挡。
　　（三）必须是双街门面，也就是马路两侧都要是商铺，如果只有一面街是商铺免谈。
　　（四）一定要带烟道的商铺，确保全业态出租。
　　（五）比较合理的回报率大概是每年5%，千万不要轻信开发商一面之词，这里一定要自己去商辅周边看看，去问问那些做生意的人，得到准确的回报率然后再和开发商谈价格。