小产权房买卖如何规避风险（小产权购买技巧）

　　小产权房一直在房屋购买上引发热议，困扰着许多有意购房的人士。
　　小产权房便宜，但是没有房产证。
　　那这类房子到底可以购买吗？
　　＂小产权房＂不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
　　所谓＂小产权房＂是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做＂乡产权房＂，又叫＂小产权房＂。
　　政策新规
　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。
　　根据小产权房最新政策，小产权房不得发证
　　2017年9月，国土资源部、住房与城乡建设部，发了一个通知：《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中明确规定了防止小产权房通过不动产登记合法化。
　　也就是说小产权房不能转正，小产权是不可能转为大产权的，花钱、走关系都没用。除非国家将小产权的交易放开，或者说国家对小产权房屋的用地进行改造或者统一换证，才能转变成大产权。
　　购买风险
　　1、没有产权证和土地证
　　同地区，小产权房的价格是商品房价格的1/3甚至更低，所以让不少朋友顶着产权风险也要购买小产权房子。但在房屋交易或抵押过程中，产权证是必须要有的证件。而小产权房子没有相关证件，即便有也是村委会或乡政府颁发的，法律不予认可。
　　2、无法上市交易
　　因为小产权房没有产权证，因此不具备转让、处分、收益和继承等权利，也无法过户。
　　3、拆迁赔偿少
　　小产权房子没有产权，只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同，该类房产一旦出现政策规划，房屋价值将会有很大的变化。遇到房屋拆迁，房主只能得到很少或无法得到相关补偿。
　　4、无法办理银行贷款
　　小产权房是没有国家颁发的合法产权证的房产，购房者不能选择贷款方式买房。即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款。
　　5、户口无法迁入
　　买了小产权房，购房者无法迁入户口，无法获得免费医疗和义务教育资源。
　　买小产权房的注意事项
　　1、确认开发商是否有齐全的审批手续
　　在购买小产权房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。
　　另外，在购买小产权房时，尽量选择社区大一点，楼栋多的小区。在此提醒：有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，真很难分辨。
　　还有，对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。
　　2、认真看清购房合同中的条款
　　一般来说，看房到最后，如果你确认满意了，此时就需要签订购房合同了，其中还包括付款方式，交付时间了。一定要认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与各位购房者自身利益息息相关。
　　3、验房也不能马虎
　　除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身，即在验房时，一定要仔细验清楚房屋质量以及水电等问题。还有，某些户型的套内面积有些也有水份，因为监管缺失问题，所以最好实际测量。
　　如何规避买到小产权房屋
　　1、开发商五证一书一定要齐全
　　购房者买房时，一定要查验开发商的＂五证一书＂，只有五证齐全才能购买。另外，对于开发商或置业顾问重要的口头承诺一定要写进购房合同中，以免后期出现麻烦。
　　2、签订购房合同后，尽快进行备案
　　购房者与开发商签订购房合同后30日内应到房地产管理部门备案，完成备案才能保证交易成功。另外，购房者可到当地房管局查验房源信息，若有备案，则说明房源正常。
　　3、询问房子是否能够申请按揭贷款
　　其实，最直接的方法就是问房子是否可做按揭贷款，若能够正常进行产权抵押，则属于正常的商品房。另外，小产权房多出现于城乡结合或远郊之地，在这些区域买房时要小心。
　　由于买卖小产权房不受法律保护，即便签了购房合同也是无效的，因此为了降低法律风险，购房者在买小产权房时务必记得做好上面这些注意事项，否则要承担很大的风险。
　　小产权房遇到拆迁很难获得补偿。
　　小产权房不具备普通商品房的法律性质；
　　购买过程中的合同纠纷难以得到等同保护；
　　开发建设过程中缺少监管，其房屋质量难以保证；
　　因无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，这对房产价值影响很大。
　　由于买卖小产权房不受法律保护，即便签了购房合同也是无效的，因此为了降低法律风险，购房者在买小产权房时务必记得做好上面这些注意事项，否则要承担很大的风险。
　　如若遇国家拆迁，大多会被拆迁方以违建来定义，被拆迁的小产权房便很难有相应的拆迁补偿。