保利望京苑（保利麓苑二手房）

　　保利望京
　　望京作为一个大型宜居社区，各小区的房产信息一直倍受关注。到底这些小区有哪些优点缺点？哪里的学区房更有价值？房价到底是会升还是会降？带着这些疑问，从事房地产行业5年多的网友@跳法给 以专业视角，为大家分析＂望京各个小区优缺点＂，希望对您有所帮助。
　　前言
　　在望京从事房产5年多，结合之前一个网友的帖子，浅谈下望京楼盘，希望对大家有帮助。
　　望京适合客户看中生活品质，居住质量，对学区没有特别高要求。如果说学校，现在三帆，陈经纶还可以。
　　买房的就是，非土豪买房子，要懂得妥协，户型，朝向，环境，学区，配套，价格总有无法满足的地方，又想户型好南北通透得房率高环境好小区新学校一流配套完善价格还便宜，请选择一次性付款，有些急着用钱的业主偶尔会卖的。
　　下面是对各小区的评论，排名不分先后，仅供参考。
　　远洋万和公馆
　　望京顶级豪宅，精装修，只有5栋住宅楼408户，小户型主要在西区，房屋面积从171到840。小区法式古典园林设计风格，台地缓坡，下沉叠水错落有致，整个小区有2000株全冠移植珍贵乔木覆盖，绿化率45%，环境优美，还有溪流和7米高的下沉瀑布，独享私家花园。远洋自家物业，全封闭式管理刷卡入户，安全私密性很高。
　　东湖湾
　　原望京第一盘，小区品质上佳，密度不大，内部环境一流，靠着两公园和北小河，小区有陈经纶学校，周边配套完善，家乐福，六佰本。户型大总价高，现在大开间很受欢迎。使用率不是很高，临河那排观景一流。
　　保利中央公园
　　高档新盘，一梯一户，紧靠望京CBD，开发商有赠送面积，得房率比房本上高。 紧邻商业区。缺点：小区被道路分割成小块，小区内绿地面积小。小区外观高大上，进小区感觉密度较高，尤其是嘻林苑，缺少活动空间，赏林苑和艺林苑较好。感觉不适合一般人全家居住，比较适合外企租住的高管。
　　融科橄榄城
　　原定位是普通住宅，物业不错，学校九年一贯制比较省心，紧靠望京CBD。橄榄城本身建筑品质不错，物业在望京算很好的，小区内很干净，绿化也好。周边商业完善。以前橄榄城的价格和上京新航线、华彩国际基本在一个档次，随着阿里巴巴落户望京CBD，价格正式迈入第一梯队，今后会是这区域高级白领们的首选。缺点：周边早晚高峰拥堵严重，离地铁稍远。
　　果岭里class
　　望京老牌豪宅，密度小，品质高，万科物业也不错。学区现在是东湖街道派位，比以前全望京派位好不少。不过住这的基本也不在乎这些了。小区里比较安静，低密度，有些明星还在里面住，大面宽，短进深，主要是平层和跃层，舒适度非常高，小区墙砖不显旧。缺点是位置略偏，地下车库比较旧。
　　慧谷根园
　　慧谷系里的豪宅大户型，靠着望京科技园，房源很少，知道的人也很少，交易量太低，没有存在感。望京唯一一个联排别墅区，小区地上三层，地下两层，楼间距比较小，有点以前北京胡同的感觉。
　　大西洋新城
　　这小区大，历史跨度长，价格有高有低，楼有新有旧，横跨两档实在不好定位。望京著名楼盘，陆续开盘十余年的长寿盘，户型变化的博物馆，业主和物业斗争的血泪史，许多大小中介的衣食父母…
　　小区环境不错，有很大的人工湖，很多绿地，小区公立幼儿园很好，挤破头。
　　ABC三个区是属于早期，有五层不带电梯和9层带电梯两种，比较奇葩的地方是电梯不能到车库，只能从外面的行人口上下。带院子不带电梯的一层是最合适的。
　　D区：当年曾是高大上的外销公寓，现在也是不错，得过鲁班奖，户型得房率都挺好，有些板楼正南正北，相当不错。缺点：比较临街，低层遮挡比较厉害。大部分户型不是斜向就是东西，正南北的高层出房很少。
　　E区：这区就两栋大塔楼，楼较新，在小区的北边，比较安静。开发商的地暖精装修，目测质量还行。缺点：塔楼的普遍缺点，没有南北通透户型，得房率不算高，在塔楼里还算好的。
　　F区：小区最受欢迎的区域，还再细分成几个区，有低层小板楼和高层板塔。围着小区人工湖，环境很好。
　　小板楼：南北向小板楼和斜向小板楼，单电梯，得房率高，密度最低。缺点：没有无障碍通道，进楼门以后要上楼梯，推婴儿车搬东西不方便。
　　高板：东西向，挨着学校平时会比较吵。
　　高塔：各种角度斜，总体不错，出房少。
　　G区：12年开盘的最后一个区，新房，外观一流。缺点：密度较高，遮挡比较严重，得房率低，好在有一些赠送面积，户型设计不是很好。性价比不如d区。南北向那栋楼靠小区内的单元最合适。G区也是精装修，还很新，单独拿出来说的是有一栋310号楼，回迁楼环境不怎么好，价格比较低。
　　上京新航线
　　借了陈分合并望馨园小学的东风，化身学区房一路暴涨。交通便利，配套齐全。缺点：小区建筑品质一般物业一般。除了学区找不出特别的优点和黑点…
　　华彩国际公寓
　　离超市地铁最近的小区，小区比较小，密度高，出房不多，经常被看房的忽略。小区总体品质不错，得房率低是黑点。2号楼是高档楼王，精装质量和物业费都比其他楼高一截。离小学较远，上学要过几个路口，附近只有其他小区的私立幼儿园。买这里，最大的因素就是生活方便，离地铁近，超市近，电影院近，小区内部密度高，环境还算不错，物业普通。小区小的好处是人不会太杂，进出路短，缺点就是没有教育配套了。这两小区总体差不多，看重学区就选上京，不想一定上陈分就选华彩。华彩的价格比上京略低，居住质量略高，房本写的是住宅公寓，对公积金贷款有影响，其他的和商品房一样。
　　国风北京
　　小区大，有跑道，活动范围充足，小区内有底商，整体来说就像橄榄城的低配版，也是不错的小区。首开的物业那就相当的一般般了。
　　季景沁园
　　也是望京有历史的高档小区，质量有口皆碑，小区设施完善，人车分流，封闭小区，靠着地铁望京西站，公交方便，开车易堵。吃亏也在于望京西是望京的边缘区域，且学区一般，略显旧。纯居住的话，是不错的选择。
　　慧谷阳光
　　同是望京早期高档小区，如今靠近望京CBD，房价也是一路猛涨。小区内部密度不大，挺舒服，楼间距大，树木非常粗，环境很好。最大毛病是外墙用的涂料，显旧，楼道电梯也显旧。大部分户型也不是很好，很多户型主卧卫生间占用了朝南的面积，或者是圆的飘窗利用率低。比较有特色的是圆形的那栋楼，一个圆形的大开间，便宜。
　　澳洲康都
　　靠近望湖公园，但也靠近五环，年代比较新，价格相对便宜。户型丰富，围合式建筑，临近五环那一排有噪音，小区中央空调，有业主说有噪音。
　　宝星园&宝星国际
　　小区内有陈经纶学校，幼儿园，上学挺方便，望京SOHO北侧，位置比较好。价钱适中，可以说是望京里综合性价比比较高的一个小区。
　　华鼎世家
　　是望京西园里比较好的一区，小区不小，很多中介都推这的房，户型大，靠着麒麟社，soho，生活挺方便，以前也是望京的豪宅。小区绿化还不错，面积大单价低。
　　首开知语城
　　建的也早，各方面都很普通，最近新开盘的首开国风尚樾其实就是这的最后一块地，原来是便民市场，现在要创望京新高价的楼盘。为了卖高价都抛弃了首开自己的物业。
　　中广宜景湾&北京香颂
　　受累于望京西那个巨大天然气罐和不知何时完工的龙韵公园，拆不掉的南湖渠，这两小区都挺郁闷的，将来应该有上升空间。和澳洲康都类似，都在望京的把角，中广宜景湾因为之前开发商的原因大房子需要两个资质才能购买。
　　鹿港嘉苑
　　上四环很方便，离四元桥家乐福和宜家近，又不会像方舟苑一样被堵住，去南湖公园也方便，在这一片算是好的楼盘。
　　朝庭公寓
　　纯公寓式小区。较新，密度高，缺少活动空间，且面对京密路和机场高速，噪音问题相对明显，适合没结婚或者公司租住的白领。
　　金隅丽港
　　小区里房子看着不算很新，临近的会有些吵，里面板楼很不错，但是很少出房，价钱不低。
　　慧谷金色家园
　　靠近北小河，东湖湾，周边环境不错，小区远看也挺漂亮，近看墙砖有掉落，楼比较斜，学区一般。
　　风格雅园
　　小区很小，就俩板楼，出房也少，划片三帆，小区看起来还可以。
　　望京花园
　　原来是北京市教委给高校老师谋的福利，一手房业主都是大学老师，但现在成分就比较复杂了。东区漂亮些，西区上学和交通更方便。东区有一大块空地，最早规划的教育用地，后来改成住宅用地要盖高密度楼房，可能是廉租房遭到业主抵制，如今荒废中，不知道将来如何。小区户型多，出房也多，停车位严重不足，不看重楼外观的话西区是不错的选择。
　　南湖东园二区
　　不算次新，但是划片陈分，价格不低。
　　望馨花园
　　陈分合并望馨园小学的最大受益者，能上陈分价格较低的小区。小区很多是以前的航空家属楼，属于一类经济适用房。板楼不带电梯，使用率很高，很少出房，大部分现在交易的都是塔楼。
　　方舟苑
　　被中央美院，宜家，四元桥家乐福包围，购物休闲方便，南门整天被通往宜家的车堵着，有花家地实验小学方舟苑小区，还不错。
　　圣馨大地
　　小区欧式建筑，塔楼，相对来说整体还不错的一个小区，唯一就是小区里有个宾馆，对外开放，看房的时候可以和望京花园东区做个对比。
　　里外里
　　正对大西洋凯德mall，原本规划不是住宅，后来硬被开发商弄成高密度楼盘，人员复杂，很多小公司，价格也涨不起来。
　　望京明苑&慧谷时空
　　望京明苑，星源国际公寓，慧谷时空：望京西园二区次新组合，商户多，价格低。
　　博雅国际公寓
　　靠着北五环，和商业混在一起的70年产权公寓，原先没有划片学校，如今有派位了，价格涨了不少。
　　都市心海岸
　　位于大西洋东南门和西南门之间，小区不大，位置挺好，交通购物上学都挺方便，临街底商，小区物业不是很好，楼道里的墙砖掉了没有修理。
　　望京西园三区
　　望京西园三区属于一类经济适用房，对于想高贷款的客户来说不太合适，除非房子交易过变成商品房。小区里面有一些商业，不是人车分流的社区。小区户型比较多，交通14号线15号线交点望京站比较方便。
　　望京新城
　　商品房，相对来说价钱比较便宜，交通购物比较方便，可以说是望京置换最高的社区。小区一层商业比较多，注重安静的客户不要考虑，对于预算有限又对居室有要求的客户可以考虑。
　　世安家园
　　关注的客户比较少，房子比较旧，临近北小河，地铁比较远。
　　结语
　　最后给一些买房客户的一些建议，二手房没有一个明确的定价，双方都认可的价钱就是房屋的价值。每个小区都会有那么两三套价钱户型综合比较来说比较合适的房子，挑选房子的时候首先选几个比较喜欢的小区，然后找个经纪人大面的看看，确定好几个户型，最后选择出性价比高的房子。选出第一首选房子，谈价钱的时候最好交给经纪人来谈，交易周期一定要有富余。
　　感谢这位网友辛苦整理的望京各小区优缺点分析，小编读来觉得受益匪浅，对于想要买房换房的亲来说，可谓是非常有参考价值了。可能还有一些小区没有涉及到，欢迎您补充说明，或者有不同的观点，也欢迎您在文章右下角写留言讨论，或者点击本文左下角阅读原文进入邻友圈
　　苑（保利麓苑二手房）