公允价值计量房地产价值存在的问题探讨
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【摘 要】目前我们国家的房地产市场是冰火两重天，北上广深等一线城市房价火爆，但是大部分的中小城市房价确实量价齐跌，到底是什么原因造成了这一奇怪的现象？本文试图通过房地产的价值属性的选择这一角度去解释目前我国房地产存在的诸多问题，为这些问题的解决提供一个思路。
【关键词】公允价值；房地产价值计量；问题
中国的房地产的腾飞源自2003年，这是由于2002年国家在金融和土地利用管理方面出台了一系列政策，这些政策给房地产的开发与经营带来巨变：获取土地使用权的方式变了；企业自身资本金的比例上升；房地产开发经营业务链分割重整。
这些变化需要给房地产开发商带来很大挑战，为了应对挑战，他们选择重新计量自己的产品，计量属性主要有五种，在这五大计量属性中，除了公允价值具有双重性之外，其余四种属性相对单一，很难满足房地产复杂的交易需要。
公允价值之所有双重性是基于：一方面它是真实交易下的价格，可信度高；再者它也可以是在假设交易下的估计价格。这一点可以让公允价值尽可能满足不同形式交易下房地产价值的计量，为房地产发展提供便利；
一、公允价值在房地产价值计量中的积极作用
随着房地产市场的快速发展并逐渐走向成熟，以及会计准则对公允价值计量的不断完善使得房地产价格可以被可靠计算。因此，公允价值在房地产价值计量中的作用功不可没。
（一）公允价值真实反映房地产的价值
公允价值促进了房地产价值的形成，在早期房地产市场不发达时，公允价值帮助人们发现了房地产的价值，刺激了人们把房地产作为一项资产持有的热情，同时，对于自用型和改善型房地产也起着价格尺度的作用，使得房地产交易信息透明化。这些信息有利于其他利益相关者作出正确的决策。
（二）公允价值提高了房地产企业融资能力
伴随着公允价值计量的引入，房地产账面价值通常会提升，其中提升的部分会以投资收益的形式在财务报表中体现出来，企业的内在价值也随之增加，即提高了企业的融资能力，进而缓解了企业资金紧张的压力。
（三）公允价值更具相关性、可靠性和及时性
历史成本计量属性是以市场因素固定不变为前提，但由于我国市场经济的迅速发展，所有因素都是剧烈变化的，因而该计量属性无法适用。公允价值信息能够迅速地反映市场对企业价值的评价，并在财务报表中体现，因而它的相关性、可靠性和及时性便有了进一步提升。
二、公允价值在房地产价值计量存在的问题
（一）缺乏相应的市场环境和客观的评估机构
目前，我国的市场经济仍然发展不完善，相应的，房地产交易市场也存在很多不足，因此，大多数房地产企业使用公允价值作为计量属性时，客观的市场价值很难发现，导致部分大型房企自己根据需要确定所谓的公允。
确定公允价值的因素有很多，相关独立的评估机构是重要因素之一。投资性房地产公允价值的评估被引进新《企业会计准则》中，但是新准则禁止房地产企业私自对其进行评估，规定需要聘请专业评估师或评估机构进行评估。这在一定程度上增加了评估费用和它的专业性，但是我国目前缺乏房地產价值评估的人才和机构，这导致大部分房地产企业仍然根据自己的利益来计算自己房子的公允价值。
（二）缺乏对应的监管机制
由于我们国家目前对企业定价权的过分放纵，再加上对哄抬物价，关联方交易，虚假交易的打击力度不大，惩罚缺失等问题，企业完全可以不受任何惩罚的确定自己的公允价值，这样的公允没有公道可言。究其原因有以下几个：
1、缺乏有效的法律制度
欧美国家法律的法律体系严密，我国法制的进程还比较缓慢。为了确保房地产交易秩序正常运行，建立一套严密的法律体系是非常重要的。除了法律体系，还有我国的法律的处罚力度不够，这导致违法成本较低，阻碍了公允价值是真正的公允。
2、缺乏有效的社会监督
由于目前各大会计事务所生存艰难，为了谋求自身利益，部分事务所便丧失职业道德，出具虚假报告，再者，目前很多会计师事务所自身水平有限，我们国家对国外的事务所的进入又保持着一定的芥蒂，这些导致我们的社会监督不到位。
（三）采用公允价值事，在实际操作过程中存在一定难度
1、采用公允价值计量的条件苛刻
采用公允价值计量必须满足两个条件：一是，活跃的房地产市场；二是，企业可以在交易频率高的市场获得同类房地产市场的价格和相关信息。
2、市场环境的有效性
良好的市场环境对房地产价值计量结果的公正性有直接的影响。市场环境若失去有效性，获取的公允价值便不＂公允＂，房地产企业操纵利润的现象会不断出现。因此，秩序井然且较为活跃的市场环境和公平公正的相关机构，才可以保证公允价值计量真实反映房地产价值。
目前，这两个条件在我国仍不完备，所以公允价值执行起来难度较大。
三、对公允价值计量存在的问题的应对建议
（一）建立评估公允价值的政策和机构
首先，提高评估人员自身的水平、素质和专业性。一方面，严管考试制度，杜绝考试作弊。资产评估师是对资产进行评估的关键人物，可以直接影响评估结果的公平性、公正性，所以选拔人才的环节不容忽视；另一方面，加强继续教育。应该抓好对评估人员的继续教育，定期传播职业操守，增强风险意识和社会责任感，在思想上杜绝徇私舞弊，保证公正廉洁。
其次，规范评估程序，完善评估机构。除了运用法律对其进行监管之外，我们还应该根据我国政府出台的相关政策、法规条文对其进行严格审核。对于评估机构，应该加强机构内部控制，对违反规则的人员严厉处罚，建立一套完整的制度体系，让评估师在工作过程中有法可依。
（二）寻找合适的方法，结合市场环境
1.公允价值的确定应结合房地产的相关指标
利用租金和售价的比例、房地产空置率等指标对公允价值进行合理的引导，让公允价值正确反映房地产的价值。
房地产空置率：指在某一阶段空置的房屋面积与房屋总面积的比值。依据国际惯例，这个值在5%至10%的区间内属于正常，可以促进社会经济有序发展；在10%至20%之间则属于危险区，说明空置的房屋太多，房子卖不出去，此时需要采取措施加大房屋销售力度，以保证房地产行业和国民经济正常发展；超过20%为积压区，意味着房地产市场面临着巨大的阻力。国内许多地区出现一栋栋卖不出去的楼盘，这些地方被称为＂空城＂、＂鬼城＂，毫无疑问国家经济因此会受到严重影响。空置率的高低与公允价值有着直接的关系：空置率低，则公允价值高；反之，公允价值低。
四、结语
综上所述，可以得出公允价值虽然有很大的优越性，但是也存在很多的局限性。不过对于目前的的房地产市场状况而言，公允价值依然是可行的、有效的，只是在运用过程中需要警惕其中存在的问题。这就要求我们把公允价值和其他四种计量属性结合起来，并积极响应政府出台的一系列政策，在最大程度上规避公允价值带来的风险，让它体现出房地产最合理的价值。
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