如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用
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摘 要：随着我国经济发展水平的不断提升，人均收入也不断地提高，与之对应的物质文化消费、精神文化消费、劳务消费等也不断攀升。随着我国住房制度改革不断完善，住房消费在家庭收入的占比越来越高，因此，房地产的价格的高低，对于地区的经济发展以及地区居民生活形成重要的影响因素之一。随着我国城市化进程的不断推进，农业人口向非农业人口转化、城市人口规模不断扩张，城市用地不断向郊区扩展，城市数量亦不断增加。尤其是大型与中型城市中人口的大量涌入，造成了住房土地资源的紧张，随着近几年人工工资的提高，建筑材料的不断上涨，导致房地产价格不断上扬。为保证我国经济的稳定发展，认真落实＂房住不炒＂理念，通过政府调控以及市场调节的方式，充分发挥住房公积金低利率政策贷款优势以达成调控房价的目的。基于此，本文对住房公积金在房地产经济调控中发挥的作用进行探讨。
关键词：住房公积金;房地产经济;调控作用分析
房产购置是人们生活中的刚性需求之一，随着城镇人口的不断增加、住房条件的不断提高，人们对新购入房产的需求也不断地增加。城镇新增人口需要通过购置房产的方式，在城市中定居。原有的城市人口，也需要通过购置房产的方式用以改善居住环境，提高居住生活水平。而房屋价格的高低直接对人们的居住水平形成影响。高房价让中低收入家庭望而生畏，银行商业贷款利率过高也让中低收入家庭负债累累，生活质量严重下降。为减轻职工购房负担，政府需要应用有效的手段，降低房价对职工收入及支出的影响。充分发挥住房公积金利率低、贷款额度适中、放款速度快等的优势，使得普通职工在房屋的购置过程中减轻经济压力，真正做到便民、利民、惠民。
一、我国住房公积金的特征及性质
住房公积金，是指国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业和事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工等缴存的长期住房储蓄。住房公积金作为职工长期住房储蓄具有两个特征：
一是积累性，即住房公积金不是职工工资的组成部分，不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。
二是专用性，住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人账户内的住房公积金。
住房公积金的两个特征就决定了以下三个性质：
1.保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地解决住房问题提供了保障;
2.互助性，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性;
3.长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金;职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。
二、住房公积金在房地产市场中所具有的调节性作用
（一）为房地产建设提供有力的资金支持
职工通过使用公积金购房贷款向开发商支付房款，能够为房屋的建设提供稳定的建设资金。在市场经济实施之前，我国不同单位以及政府机构，都采取公有住房分配的方式，向单位职工以及区域中的居民提供住房。这种形式的住房分配一般不涉及到房屋的购买资金等问题，因此没有设置住房公积金。随着市场经济发展，为了提升区域中的经济发展速度，促进市场经济的深化。房地产行业得到了迅速的发展，由于房屋的特殊性质，使其成为人们生活中的刚性消费商品。而作为工薪阶层，没有足够的资金一次性付清房款，而商业贷款利率较高且难以审批，为解决中低收入家庭的住房问题，通过职工及职工所在单位缴存长期的住房储备资金，采用政策性低利率贷款及互助方式解决职工购买商品住房，《住房公积金管理条例》也相应出台。住房公积金在成立初期，除对职工个人进行商业住房贷款外，还支持经济适用房、安居房等的政策性项目贷款，对房屋建筑中可以应用资金的范围进行了扩大，使得房屋在建设的过程中能够应用更多的建设资金。初期通过应用住房公积金，经济适用房建设的资金筹措难度降低，扩大了房屋的建设范围。根据一般的市场规律，可以说，在这种情况下，房屋数量的相对增多，能够满足于更多人的购买需求，房屋的价格也会下降。
（二）调节住房消费
应用住房公積金，在房屋的购置过程中，职工首先可以提取个人公积金账户余额，符合贷款政策的还可以申请公积金低息贷款，职工的购房压力相对减轻。越来越多的家庭有了房屋购置以及房屋更换的计划，这种情况就促进了房地产发展。在房屋的购置过程中，人们就会具有更高的消费安全感。同时，由于受到历史发展因素的影响，我国居民有着房屋分配的相关意识，许多人未能够将住房纳入到商品的范围中进行考量，住房公积金的存在，有利于人们对目前的社会发展状况进行重新审视，合理的规划自己的住房安排，应用房屋购买、房屋租赁等不同的方式，解决个人与家庭生活中的住房需求。
（三）提升对政策性住房的管理控制程度
在我国的经济发展中，为了提升经济的发展活力，一部分的人获得了更好的发展机遇以及发展的空间。人们的经济收入差距较大，为了促进社会分配的公平性，为更多的中低收入群体提供住房，中央以及地方政府出台了关于政策性住房的相关建设与购买策略。政策性住房的销售过程，利润较低，为了能够对其中的资金管理状况等形成更为严密的监管。就要重视住房公积金的应用，中低收入家庭通过住房公积金低息贷款，买到经济实惠的住房，促进了政策性住房的销售;同时政府严格审核购房条件，避免政策性住房在销售中出现漏洞。
三、住房公积金的优化应用措施
（一）扩大保障范围与应用的范围
在目前，我国的住房公积金只能在城镇的房屋购置中进行应用。随着城市化程度的加快，一些地区中出现了逆城市化的迹象，一些城市居民为了追求更好的自然环境，选择去乡村地区中购买房产。因为此类房屋没有所有权，只有使用权，住房公积金不可使用。同时，住房公积金的保障人群也较为有限，通过住房公积金的形式只对城镇地区缴存住房公积金职工提供保障。这种情况未能够考虑到社会职业结构的多样化，也存在着一部分的全职家庭主妇以及稳定性不足的个人职业者。对于这一部分人的住房资金保障，由于缺少了住房公积金的支持，会加重个人房屋的购买负担。人口的流动与转移，在经济迅速发展的状况下，也是常见的情况。对于农村地区工作与生活的职工来说，也纳入到住房公积金计划当中，这对于人口转移活动中，新进人口的住房购置带来了好处，促进了房地产市场发展。
对现有的实际情况进行调查，发现住房公积金保障的人群数量越来越大，大量的城镇地区与乡村地区的在职职工都有相应的保障。这不仅使得人们在房屋购置中，能够应用现有的住房资金保障体系减轻购房压力，也会使得房屋基金的整体资金数额能够达到原有的预期。另外，住房公积金在应用的过程中，也受到了购置房产具体情况的限制。并非所有的房屋购置类型都能够满足住房公积金的应用条件。这种形式会导致在房地产的市场中，更多类型的房屋交易难以纳入到正规的轨道中，难以满足我国多样化的状况以及居民的购房居住需求。
（二）提升调控工作的系统性与科学性
房地产行业在现代社会中，对于地区经济的发展具有重要的促进性作用，要更为重视在房屋市场中住房公积金应用的调控作用，提升调控工作的规范性。住房公积金对房地产经济的调控还体现在当房地产行业发展不景气的时候，政府部门可以采取开通异地贷款业务以调节市场的需求，最终保证当地经济的健康发展。同时，还可以采取通过住房公积金逐月提取还贷的方式，大大减轻职工的还贷压力，以保证房地产行业的健康。
结束语：
住房公积金对房地产市场具有一定的调控性作用，这需要从房地产经济发展的不同阶段进行分析，在初期阶段中，应用固定的住房公积金能够为房屋的建设提供充分的资金;在相关的经济消费过程中，人们应用住房公积金能够有效地减轻房屋购置的压力，刺激相关的消费。资金管理体系的建设，也会对政策性住房的规范化管理形成积极的影响。要对房屋公积金的管理与应用给予更多重视，发挥其在房地产市场调节中的积极作用。
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