关于房产税法律问题分析研究

　　摘 要：2018年3月4日，在十三届全国人大一次会议新闻发布会上，张业称房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。房产税的立法，表明房产税改革即将进入新阶段，同时会促进形成规范的经济调节杠杆，但是具体的发展导向还要视立法方向而定。
　　关键词：房产税；改革；法治
　　一、现行房产税下房地产行业涌现的问题及分析
　　购房补助、购置税调控、公积金补贴以及首付优惠政策等在内的政府实施的一系列供给侧去库存改革措施，拉动消费需求是根本目的。尽管如此，在供给侧改革方面措施不多，力度不足，使得劣势尽显。
　　房地产市场高库存的真正原因是供给侧结构失衡。由于高房价对开发商的吸引力，一系列的建筑连接在一起，使得新的房屋在市场上超过需求，房地产市场大幅增加。政府采取库存措施后，高房价背后的高额利润吸引开发商继续投资兴建房屋。但是高房价远远超出了公众承受经济的能力，大多数人甚至无法独立支付首付。上述现象不仅是制约房地产市场快速增长的根本原因，也是房地产市场存量处于＂边去边增＂的周期。
　　由此可见，仅凭驱动消费来解决房地产市场问题很难起达到预期效果，仅是治标不治本。真正可以改变现状的举措，不仅需要房地产市场不断拉动内需，同时更要在供给侧改革上发力。如果供给侧改革缺乏硬性长效机制，则短期内很难实现房地产市场有效去库存。
　　二、对于人民政府近年来的房产税改革措施的部分市场反映研究
　　目前房地产去库存政策的负面作用正在显现。
　　1.去库存政策强化了＂土地财政＂预期
　　中国的土地制度决定了地方政府在土地定价方面的主导地位，地方政府一直谋求通过土地来获得大量财政资金。土地财政虽然早已经是事实，但并没有获得中央政府的背书，房地产去库存政策在一定程度上迎合了土地财政的需要，为地方政府的土地财政找到了合法的政策依据，这是房地产去库存政策出台以来一线城市、二线城市、三四城市房价轮番暴涨的制度基础。
　　对于房地产开发商而言，房地产去库存政策不仅让它们获利丰厚而且让它们更加相信宏观经济对房地产的依赖是不可取代的。并且开发商对未来房地产市场的预期可以从土地市场看出来，他们拿地熱情依旧高涨。尽管一线城市和大部分二线城市在2016年底之后相继启动了限购、限贷甚至是限售措施，房地产去库存政策已经在这些城市退出，但曾经的去库存政策让开发商们相信各种限制措施都是暂时的，因此，一线城市的房价回落也必将是暂时的。
　　2.去库存导致房地产市场透支未来
　　棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险不容忽视。从金融的角度看，棚改的货币化让支付能力低的居民有机会按揭贷款，导致居民的按揭贷款快速增加。2016年某月，新增加的贷款中按揭贷款约占80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超过企业贷款的比例，可见一般。
　　在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升也透支了未来的需求。三四线城市的居民收入水平低，在用去库存的手段刺激消费购房时，金融风险已经隐现。根据去库存政策，三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴。剔除财政补贴后，首付比例不到20%。这些购房者中不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性，短期内不会再买第二套住宅，从而加大了银行贷款回收的风险和对未来市场需求的透支。
　　3.房地产广义库存增加，尤其是高价土地风险隐现
　　随着房价的上涨，开发商购置土地的积极性增加，新增土地储备面积大于商品房销售面积，库存不仅没有减少，反而增加。统计数据显示，2017年商品房销售总量是16.9亿平方米，而全国土地共成交17.3亿平方米。
　　不仅库存增加，更要关注高价土地存在的风险。2017年高总价、高溢价土地成交429宗，成交金额为12331亿元。从高价土地各线城市分布来看，一线城市成交高价地较2016年增长48.7%；二线城市较2016年大幅减少61宗；三四线城市成交高价地较2016年增加79宗，成交面积较2016年增长219.1%。
　　三、当前房产税法的法治改革研究
　　许多专家认为，此前的房产税制度非常粗糙，与社会发展严重脱节，整体税制需要巨大的改动。今年两会上，房产税也在讨论之列。
　　历史已经表明，成功的经济改革和发展靠的是法治，继续推进经济改革和发展靠的依然是法治。一般来说，立法的位阶越高，其制定程序越正式、规范、透明，法案的科学性也越有保障。因此，立法成本也愈加高昂和复杂，立法时间也越漫长。全国人大及其常委会修订《房产税法》，代表着最高的民主性和科学性，也代表着政府和人民的决心坚定不移。
　　法治就是国民大蛋糕再分配程序，虽然无法保证蛋糕初次分配准确性，但是可以通过再分配弥补初次分配的不足，进而加强国民大蛋糕的分配总体公平性。房产税改革是重点也是难点。立法需要群策群力，需要众多专家的智慧结晶，需要广大人民群众配合试点。
　　立法之后，推行试点是我国改革形势的习惯。这是改革的重要思路，也是有效思路。但是，目前对于房地产税的根本性变革——解除土地财政的依赖惯性，加强供给侧结构性改革，是无法通过试点实现的，最关键的还是房产税法的顶层设计。
　　此外，推行试点不可操之过急。房屋住宅关系到国计民生，事关千家万户的重大财产，改革应当慎之又慎，全盘考量。试点过程中，虽然只涉及到部分地区的财产税收，但是也会影响部分人民的财产权保护，试点应当在法律的严格保护和控制之下实施。
　　在立法过程中，涉及到方方面面，其中，笔者参考诸多专家意见，认为应该考虑立法与行政的关系、政府与纳税人的关系、中央与地方的关系、中高产纳税人与底层纳税人的关系等，综合立法，尽量做到房产商与收入、家庭情况等匹配，并且让房产税法适时发挥经济调节杠杆功能。
　　房产税立法不仅仅需要在法律层面上对房产税征收进行法定，还要同时建立健全各种房地产登记制度，便于房产税征收和管理。有法是第一步，高效率执法才是房产税立法的最终目的。这不仅需要人大及其从属机构科学、民主立法，还要求广大人民提高信用意识，自觉遵法守法执法，任重道远。
　　参考文献：
　　[1]刘剑文，陈立诚.《论房产税改革的法治化架构》.
　　[2]刘玉清.《我国房地产市场现状及供给侧改革分析》.