资本成本是什么（售楼处和中介哪个便宜）

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　　这几天有粉丝问房太子，抖音上都说直接找中介买新房会比自己去售楼部买新房省很多钱，是不是真的？要注意避开哪些坑？
　　我相信这是绝大部分买新房的朋友非常关心的话题。这里房太子先告诉你答案：只要楼盘有对外开放代理渠道，那么找中介买会比自己去楼盘买便宜，但是还要取决于你找的中介靠不靠谱！
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　　首先，我们要知道去买新房的时候只有两种方式：
　　第一种，自己去售楼部买房。
　　第二种，通过房产中介带你去售楼部买房。
　　那么这两种买房方式有什么区别呢？哪种方式更好呢？接下来房太子来告诉你内情。
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　　如果你是第一种自己直接去售楼部看房的，你会被楼盘系统判为自来客身份，自来客将被开发商永久保护（有的开发商会保护一段时间），你找中介买，业绩也是属于开发商。
　　如果你是第二种通过中介带你去看房的，你会被楼盘系统判为渠道客，渠道客也有保护期，一般 15-30 天（看具体项目）。
　　如果在这个保护期成交了就属于带你去的中介的业绩，如果没有成交，那么其他的中介也可以重新竞争。
　　开发商楼盘为什么要装人脸识别判客系统？第一个目的开发商是为了赚取更多卖房利润，第二种目的防止楼盘的工作人员私下钻空子赚钱，第三种目的是为了区分自来客和渠道客。
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　　开发商以前在卖房的时候都需要花一笔营销费用来做项目推广，比如在路上的广告牌、公交车上、公交站台、电梯、网络打广告等。
　　这笔营销费用是必须要花的，是一大笔费用，既不能保证效果，又要提前支付给制作商。
　　而后来开发商减少了这笔营销推广费用，把这笔营销推广费用转换成了中介卖房的佣金，而且不用提前支付，这不是两全其美的事情吗？
　　所以，你会看到很多中介会说买新房免佣，只有买二手房才要佣金，就是这个道理，新房的佣金开发商付给他们。
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　　所以，通过中介买房更便宜。
　　因为，不管你是自己去售楼部买房，还是通过中介带你去售楼部买房，价格都是一样的，这个开发商集团内部早就定好了价格体系。平时为了成交，会用些营销手段难免。
　　如果说你自己去售楼部买房比中介带你去还便宜，那中介还有什么优势呢？还有哪家中介会帮开发商卖房，那你开发商又走回原路吗？而且现在新房这么多，竞争这么大，你开发商敢冒这个风险吗？当然这里也不能排除一些楼盘不需要中介帮忙卖。
　　网上也有些人会说他通过中介买比自己去售楼部买贵了，因为他的朋友是没有通过中介，然后自己去售楼部买的，这里我来解答下他的不正确性、片面性。
　　在不同的时间、不同的楼层、不同的楼栋、不同的户型面积都是不一样的， 再加上你们两个又不是同一套，怎么会价格一样？
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　　开发商的每一套房，它的价格都是不一样的，开发商最喜欢的就是这种自己去售楼部买房的客户，成交了都不用支付佣金，开发商又可以多赚一笔利润。
　　对于这种自己来买房的自来客，开发商有可能不会把所有的折扣放给你，而通过中介去买房的，如果中介了解这个楼盘的折扣情况，会帮你争取全部能拿到的折扣，而你有时候还可以让中介返一部分佣金给你，这样是不是就比你自己跑去售楼部买房省更多钱。
　　找中介买新房要注意避开哪些坑？
　　因为你买这套房的佣金，中介门店的老板和店长和经理也要分掉一大部分，所以到跟单的中介手上就没有多少了，中介再返你一部分，自己就更少了。
　　所以这里就存在返佣这部分承诺的风险，你必须找的这个中介靠谱，收到佣金会返给你。
　　为什么这么说，现在很多中介在成交时会答应给你返佣，真正等你交完首付后，他们不承认，即使你们私下签了返佣协议，你拿他也没有办法，报警都没有用（有朋友就试过）。
　　下面就是一个真实的返佣案例！
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　　原文：
　　1. 请求人民法院依法判决被告偿还原告欠款54214元
　　2. 本案所产生的一切其他相关费用均由被告承担
　　事实与理由：
　　2020年9月12日由SJ中介公司Y先生带我们去SJ地产代理的房源XX彩虹公馆看房，当天晚上下定，在下定金之前跟sJ地产中介达成协议，并签订协议书，在交完首付后一个月内返现人民币54214元。2020年9月19日由SJ地产中介带我们去XX彩虹公馆交付完首付。按协议书在2020年10月19日也就是协议书最后一天进行催款，SJ中介Y先生大幅就是当天付，我每天都在催款，Y先生说今天没付明天付，又叫我联系sJ财务，我也打电话给SJ财务，财务说明天付，并说明今天没付原因。第二天下午还没打款，打SJ财务她就不接电话了，直到10月22日，Y先生叫我们上门去催款，10月22日我老公一个人跑到松岗SJ地产中介总部，他们都说没有返现，几个汉子纹个身坐我老公前面，结果老公也没要到钱。10月23日SJ地产中介Y先生叫我直接联系SJ地产创始人W，当天我就打电话给W，我把协议书拍照发给他，他回复：公司核实完，这笔返佣是有效的，并当天承诺10月26日会付款。到2020年10月26日再次联系W，他说财务今天不管多晚都会转一半过去，另一半会在第二天汇款。结果快到凌晨都没收到，这人电话与都不接也不回。第二天也就是10月27日联系开发商售楼部江经理，跟他说明情况，他通知我们2020年10月31日去售楼部约谈，让我们写一个情况说明书及与SJ中介签订协议书一起给他，他说会最晚11月3日回复结果，江经理回复：开发商与YF网平台沟通，要求平台公司在11月2日当天，要与其合作的SJ中介给我们回电解决此事，直到11月3日，这两天没有收到对方任何电话与回复，在11月3日下午5点40分，我主动联系SJ创始人W，他说11月5日下午五点过来约谈，直到晚上7:00人都没到，中间多次打电话催，这个人又在骗人。经原告多次催付，被告人拒不偿还，为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵司依法判决，此致。
　　简单来说，就是中介答应了给他返佣54214元，到了返佣期限，中介内部踢皮球，找谁都没用，最后忍无可忍起诉了。
　　现在，这位朋友焦头烂额，只能找我们帮忙……
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　　一些博主间流传的中介妙招，省钱不假，但上当被骗的也不少，这里面有很多风险和细节的把控。
　　就比如这个真实的案例，这套房的总佣金就是54214元，中介可能全部返给你吗？你和他什么关系，他给你白干活还不赚钱。这里面公司的运营费用，管理层的分成，税费等等都是成本，这么可能会返这么多给你，
　　中介遇到这种要求的客户的想法就是坑他一笔，做一锤子买卖。成交付完首付之后拉黑你，找公司，公司可以随便找个理由忽悠你.....
　　所以，在找中介买新房的时候，你也要通过各方面去判断这个中介靠不靠谱，比如中介公司的口碑，中介人员的从业年限，看看他朋友圈的动态，做一个初步判断，最好找熟悉可靠的，生意是要互相共赢的，有时候往往你的太精明，可能带来的就是给自己埋雷。
　　最后，关于更多的买房省钱细节，可以和房太子交流探讨！